Содержание:
Можно ли сдать в аренду здание, по которому не зарегистрировано право собственности?
Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН («доходы») и сдает недвижимость в аренду. Объект недвижимости построен, введен в эксплуатацию, но право собственности еще не зарегистрировано. Вправе ли индивидуальный предприниматель до регистрации права собственности заключить договоры аренды в отношении данной недвижимости? Должен ли он учитывать доходы в виде арендной платы в целях УСН?
Ответ: Индивидуальный предприниматель вправе сдать недвижимость в аренду до регистрации права собственности на нее. Арендные платежи учитываются в доходах при применении УСН.
Обоснование: Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса РФ). При этом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2020 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Аналогичное положение содержалось в абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ранее суды, основываясь на приведенных положениях закона, зачастую признавали ничтожными договоры, направленные на передачу недвижимого имущества законным владельцем во временное пользование другому лицу до государственной регистрации права собственности на такое имущество за законным владельцем (например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2012 N Ф03-5975/2011, ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/12225-09).
Более того, Пленум Верховного Суда РФ и Пленум ВАС РФ в п. 60 совместного Постановления от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили правомочия покупателя по договору продажи недвижимости, указав, что после передачи ему владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем такого имущества, но не вправе им распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Однако позднее применительно к отношениям аренды Пленумом ВАС РФ была высказана принципиально иная позиция, согласно которой договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (абз. 4 п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление N 73)).
Приведенные разъяснения на сегодняшний день сохраняют силу (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2020 N 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и статью 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации») и применяются арбитражными судами (см., например, Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2020 N Ф10-1577/2020, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2020 N Ф04-13506/2020).
Таким образом, в приведенной ситуации то обстоятельство, что право собственности на указанный в вопросе вновь созданный объект недвижимости за арендодателем еще не зарегистрировано, не препятствует заключению договора аренды в отношении этого объекта и само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Вместе с тем в случае заключения договоров аренды до регистрации права собственности стороны должны быть готовы к следующим правовым последствиям.
Так, по общему правилу, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Очевидно, что в отсутствие государственной регистрации права арендодателя на объект аренды невозможна и государственная регистрация договора аренды такого объекта, заключенного на срок не менее года. Однако, как разъяснено в п. 14 Постановления N 73, если одно лицо передало имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний и стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, считается, что такое соглашение, несмотря на отсутствие государственной регистрации, связало их обязательством, которое должно исполняться в соответствии с условиями подписанного сторонами договора. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.
Кроме того, если таким договором аренды установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (абз. 4 п. 14 Постановления N 73, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.10.2016 N Ф09-8498/16).
Однако для третьих лиц договор аренды, который не прошел государственную регистрацию, не имеет правового значения. Арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д. (абз. 5 п. 14 Постановления N 73).
Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование (ст. ст. 606 и 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, договору аренды посвящена гл. 34 ГК РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается, как правило, договор найма жилого помещения. В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды. Таким образом, тип используемого договора зависит от сторон договора (физическое или юридическое лицо), а также от объекта договора (жилое помещение или иной объект недвижимости).
По нашему мнению, индивидуальному предпринимателю при сдаче в аренду объекта недвижимости необходимо заключить договор аренды, так как он может использоваться как в отношении жилых, так и в отношении нежилых помещений (в статусе помещений, пригодных, но не используемых для постоянного проживания, используемых лишь для временного пребывания) (см., например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2020 N Ф05-8375/2020). Кроме того, в судебной практике отсутствует устойчивая позиция относительно действительности (заключенности) договоров найма жилых помещений в отношении объектов, полностью построенных и введенных в эксплуатацию, но право собственности на которые еще не зарегистрировано. Разъяснения, приведенные в Постановлении N 73, направлены только на договор аренды.
В случае если объектом налогообложения по УСН являются доходы индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ).
При налогообложении дохода, полученного индивидуальным предпринимателем, определяющее значение имеет характер использования имущества.
Соответственно, доход от сдачи в аренду имущества является доходом от предпринимательской деятельности, если его сдача в аренду производится в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.
Полученные от арендатора арендные платежи являются для арендодателя либо доходом от реализации (ст. 249 НК РФ), либо внереализационным доходом (п. 4 ч. 2 ст. 250 НК РФ) (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Датой получения доходов для целей применения упрощенной системы налогообложения признается день поступления средств на счета в банках и (или) кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Таким образом, доходом арендодателя, применяющего УСН, является сумма фактически полученной арендной платы.
При этом налоговое законодательство возможность учета таких доходов не ставит в зависимость от факта регистрации права собственности арендодателя на предоставленную в пользование недвижимость (иначе говоря, от правомерности заключения договора аренды). Более того, гражданское законодательство не применяется к налоговым правоотношениям (п. 3 ст. 2 ГК РФ). Такие решения вынесены, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 02.02.2011 N КА-А40/15635-10).
Следовательно, доходы, полученные по договору аренды построенного и введенного в эксплуатацию недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, учитываются в целях УСН в общеустановленном порядке.
Задать вопрос или заказать пособие можно тут
Можно ли арендовать недвижимость до регистрации права собственности
Мы построили здание, у нас проблемы возникли с автодором, мы не можем получить свидетельство о государственной регистрации. Предприниматели уже въехали в здание и ведут торговую деятельность. Могу ли я составить договора аренды на помещения с ними? Можно ли сдавать в аренду помещение не введенное в эксплуатацию с точки зрения налоговой? Паспорт БТИ сделан.
Договор на незарегистрированное здание заключить можно. О правовых и налоговых рисках читайте ниже.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip — версия и в материалах «Системы Юрист » .
1. Статья: Аренда недвижимости до регистрации права собственности. Как арендодателю не остаться без денег, а арендатору без помещения
Если компания решит сдать в аренду объект недвижимости до регистрации прав на него, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна.
Сделка
Компания на законных основаниях владеет недвижимым имуществом, однако ее право собственности на этот объект не зарегистрировано. Например, потому что он построен или куплен совсем недавно. Если компания решит сдать такой объект в аренду до регистрации прав на нее, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государственные органы – при сдаче в аренду государственного имущества). При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Соответственно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор ничтожен (ст. 167 ГК РФ).*
ВОПРОС В ТЕМУ
Если покупатель недвижимости сдал ее в аренду до регистрации права собственности, может ли продавец взыскать арендные платежи за период до госрегистрации?
Нет. Дело в том, что после передачи недвижимости, но до госрегистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе ею распоряжаться (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.08.08 № Ф04-5083/2008(10125-А27-4)).
Риски арендодателя
Если арендатор задолжает арендную плату, то арендодатель не сможет взыскать ее* (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.04.08 по делу № А43-18057/2007-41-448, Уральского округа от 06.06.07 по делу № Ф09-4175/07-С6, от 30.08.06 по делу № Ф09-7630/06-С6). Суды отказывают в таких исках, потому что недействительный договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью* (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Причем, рассматривая спор, суд может признать сделку ничтожной по собственной инициативе, без заявления арендатора (п. 2 ст. 166 ГК РФ). То же самое правило будет касаться договорной неустойки за просрочку платежа и обязанности арендатора возместить убытки, если таковые были – суд может отказать в иске из-за недействительности договора.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Две компании в мае 2005 года заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 364 дня. Право собственности на это помещение арендодатель зарегистрировал позднее – в сентябре 2005 года. Допустив просрочку по арендным платежам, арендатор за четыре месяца до окончания договора по собственной инициативе досрочно освободил помещение. Причем оставил его в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате, а также упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за оставшиеся четыре месяца действия договора и убытков в виде расходов на проведение ремонта. Суд отказал в иске, потому что из-за отсутствия регистрации права собственности на момент заключения договора он являлся ничтожным. Следовательно, у сторон не возникло никаких обязательств по нему (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.07 по делу № Ф03-А04/07-1/549). Можно попытаться истребовать долг по арендной плате, используя нормы Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Если какое-то время арендатор по недействительному договору пользовался недвижимостью бесплатно, то он неосновательно сберег денежные средства. Однако и тут существует риск отказа суда. Ведь, обосновывая свои требования, арендодателю необходимо будет доказать, что арендатор неосновательно обогатился именно за счет арендодателя. Представляется, что для этого надо доказать свои права на объект аренды в тот период, когда он находился у арендатора. Существует арбитражная практика, когда суды отказывали в возмещении неосновательного обогащения именно из-за отсутствия у «потерпевшей» компании права собственности на объект (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.08 № Ф04-5581/2008(11444-А67-17)).
Риски арендатора
Зарегистрировав право собственности на объект, арендодатель в любой момент может выселить арендатора из занимаемого помещения, ссылаясь на недействительность договора аренды. Причем без предварительного предупреждения и без какой-либо компенсации. Ведь в таком случае у арендатора нет правовых оснований для использования данного имущества. И суды, как правило, занимают сторону арендодателя* (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.06 по делу № Ф08-5044/2006). Учитывая, что договор недействителен, многие арендаторы в таких обстоятельствах требуют назад арендную плату. Но арбитражная практика по таким спорам в большинстве своем на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.08.07 по делу № Ф04-5618/2007(37257-А45-30), Московского округа от 09.04.07 по делу № КГ-А40/2282 07 -П, Центрального округа от 16.08.04 по делу № А23-497/04Г-10-15)). Позиция судов следующая. Недействительность договора влечет последствия в виде двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное по этой сделке или возместить стоимость полученного в деньгах. Арендодатель должен вернуть арендатору арендные платежи, а арендатор – возместить арендодателю стоимость пользования имуществом. В результате никто никому ничего не должен. Со стороны арендодателя возникает неосновательное обогащение, только если полученная им арендная плата превысила размер причитающегося ему возмещения за пользование имуществом (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49, п. 27 совместного постановления от 08.10.98 Пленума Верховного суда № 13 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 14). То есть когда арендная плата по недействительному договору оказалась выше рыночных расценок на аренду аналогичного имущества (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Немногочисленная арбитражная практика в пользу арендаторов (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 05.06.06 по делу № Ф04-2586/2006(22234-А75-39), Поволжского округа от 27.11.07 по делу № А12-9720/07) связана с ситуациями, когда арендодатели передавали в аренду недвижимость, которая на самом деле им не принадлежала (в частности, находилась в государственной собственности). Шансы на аналогичный исход дела в обстоятельствах, когда арендодатель владеет имуществом на законных основаниях, но просто зарегистрировал свое право собственности позже заключения договоров аренды, очень малы.
Когда право собственности на недвижимость возникло еще до вступления в силу закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, стоит проверить правоустанавливающие документы.
Госрегистрация не требуется. Однако если правоустанавливающие документы утеряны либо строение является самовольной постройкой, то суд сочтет факт наличия права собственности недоказанным (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.06.07 по делу № Ф09-7304/06-С6).
Меры предосторожности
Перед подписанием договора аренды арендатору необходимо запросить в территориальном отделении Росрегистрации по местонахождению объекта недвижимости выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этой выписки можно будет узнать, кто является собственником объекта. В ней будут также дополнительные сведения о том, какие существуют ограничения прав собственника объекта, о заявленных правопритязаниях (когда предъявлены документы для регистрации перехода прав на объект, но регистрация еще не произведена), а также о правах требования в отношении данного объекта, о заявленных в судебном порядке на момент выдачи выписки (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если имеется судебный спор в отношении прав на потенциальный объект аренды, то в выписке будет указано: «права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке» (п. 20 Инструкции, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.03 № 226). Такая запись послужит своеобразным «звоночком» о возможных рисках, даже если арендодатель указан в выписке в качестве собственника объекта. Ведь в результате имеющегося спора его право собственности может быть оспорено, а запись о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – признана недействительной. В таком случае вопрос о действительности договора аренды тоже может оказаться под вопросом. В свою очередь владельцу недвижимости лучше воздержаться от заключения сделок с ней до регистрации права собственности. Если речь идет о новом объекте, еще не сданном в эксплуатацию, то права на него можно зарегистрировать в порядке, установленном в пунктах 2 и 3 статьи 25 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.
Евгения Яковлева, ведущий эксперт журнала «Юрист компании»
2. Ситуация: Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности
Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.*
По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.
Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Об этом сказано в пункте 10постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2020 г. № 13.
Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчете налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды (п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке. Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 25 января 2020 г. № 03-03-06/2/6, от 1 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/791, от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728.
Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору (письма Минфина России от 6 мая 2020 г. № 03-03-06/1/15658, ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187).*
Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство). Они заключаются в следующем.*
Подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.
Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11, от 15 июля 2010 г. № КА-А40/7183-10-2, от 17 июня 2010 г. № КА-А40/5963-10). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24 января 2005 г. № КГ-А40/12160-04, Поволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-6365/04-38 и Северо-Западного округа от 16 декабря 2002 г. № А56-21527/02).
Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 г. № А46-10152/2010).
Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга
* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.
Право собственности на новое здание еще не оформлено. Как предотвратить риски аренды
Возможна ли аренда объекта, право собственности на который не оформлено
Как взыскать плату за фактическое пользование, если договор ничтожен
Какими соглашениями оформляют фактическое пользование до аренды
На рынке коммерческой недвижимости распространены ситуации, когда в аренду предлагается объект, права на который еще не зарегистрированы в ЕГРП или зарегистрированы как на объект незавершенного строительства. Речь идет о новых торговых и офисных центрах на стадии строительства либо уже введенных в эксплуатацию, но пока без оформления права собственности.
Фактический собственник (инвестор, застройщик) рассчитывает как можно раньше начать получать доход от объекта, в который он вложил немалые средства. Если объект обладает большой коммерческой привлекательностью для потенциальных арендаторов, то они тоже заинтересованы как можно раньше договориться об аренде. В результате возникают отношения по использованию объекта арендатором до регистрации права собственности на него за арендодателем, а иногда и до введения здания в эксплуатацию. Эта статья о том, какой вариант целесообразнее выбрать для оформления таких арендных отношений с учетом рисков оспаривания договора в случае возникновения конфликта между сторонами и возможных последствий оспаривания.
СОВЕТ В ТЕМУ
Соглашаясь на аренду помещения в здании, которое не введено в эксплуатацию, надо учитывать риск административного штрафа (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ)
За эксплуатацию такого объекта ответственность несет именно арендатор (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.11 № 11 О некоторых вопросах применения особенной части КоАП РФ, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.11 по делу № А50-2038/2011). Арендодатель же в данном случае ничем не рискует (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.08.11 по делу № А33-4090/2011).
Аренда объекта без регистрации права собственности
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на это законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимости возникает только с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Значит, до регистрации права владелец нового объекта недвижимости (инвестор, заказчик по договору подряда и т. д.) формально не является его собственником. Если следовать этим нормам буквально, то договор аренды объекта недвижимости, заключенный в тот момент, когда у арендодателя не было зарегистрировано право собственности, ничтожен как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ). Соответственно условия договора не имеют силы и стороны не могут на них ссылаться (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Однако практические риски этой ситуации различны для тех случаев, когда регистрация права собственности арендодателя на объект аренды так и не состоялась и когда право собственности арендодателя было зарегистрировано, но уже после заключения договора аренды. Пока арендодатель не зарегистрировал право собственности, договор аренды может быть оспорен как ничтожный практически со 100-процентной вероятностью успеха. Следовательно, в случае возникновения любой конфликтной ситуации между сторонами они не защищены условиями этого договора, так как в суде любая из них может выдвинуть аргумент о его ничтожности.
После того как арендодатель зарегистрирует свое право собственности, риск оспаривания договора снизится, но полностью исключен не будет (это зависит от арбитражной практики по соответствующим спорам в конкретном регионе).
Плата за фактическое пользование . Если договор аренды признается ничтожным, то каждую из сторон волнует вопрос оплаты за фактическое пользование объектом.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах.
При этом денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения (п. 7 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.2000 № 49 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении). Размер возмещения определяется по правилам пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса, то есть по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Проще говоря, если договор аренды ничтожен, то арендодатель все равно вправе требовать от арендатора оплаты фактического пользования объектом. Если же арендатор перечислял оплату в течение срока фактического пользования, то он не имеет права требовать ее назад при условии, что она не превышает обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности (когда арендатор может доказать такое превышение, он вправе требовать от арендодателя возврата разницы).
Разные подходы к спорам об оплате пользования. Существует мнение, что вышеописанные последствия касаются случаев, когда договор ничтожен по любым основаниям, кроме отсутствия у арендодателя права собственности, так как этот случай особый. Ведь если арендодатель не собственник, то у него нет прав на получение платы за пользование имуществом, которое ему не принадлежит. Такое право есть только у титульного собственника данного имущества.
Следовательно, арендодатель не может взыскать с арендатора задолженность по оплате за пользование имуществом, а если арендатор уже оплатил фактическое пользование по ничтожному договору, то он может потребовать деньги назад (то есть суду следует применить не двустороннюю, а одностороннюю реституцию). Именно так рассуждают некоторые арендаторы, отказываясь платить за фактическое пользование или требуя вернуть оплату. Иногда эту позицию поддерживают и суды, отмечая, что арендодатель не доказал наличие у него права на получение денежных средств за пользование ответчиком спорным имуществом (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.09 по делу № А56-12329/2008).
В приведенном примере арендодателем по ничтожному договору выступала компания, инвестировавшая строительство, но этот факт не убедил суд в наличии у нее права требовать от арендатора оплаты за пользование помещениями.
В то же время есть иная позиция по этому вопросу. Следуя буквальному указанию пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса, в данном случае должна применяться двусторонняя реституция. То есть арендатор обязан возместить стоимость пользования имуществом конкретно второй стороне недействительной сделки, а именно арендодателю.
Арендатор не может возражать против этого, ссылаясь на отсутствие у арендодателя права собственности, а значит, и прав на получение платы за пользование имуществом. Дело в том, что эта ситуация не нарушает интересов арендатора: он в любом случае должен оплатить фактическое пользование объектом, иначе с его стороны тоже возникнет неосновательное обогащение в силу принципа платного пользования чужим имуществом субъектами предпринимательской деятельности.
Получение незаконным арендодателем платы за пользование имуществом нарушает лишь интересы собственника данного объекта (конечно, если таковой имеется). Именно собственник объекта, а не арендатор вправе потребовать от незаконного арендодателя полученную им плату как неосновательное обогащение.
Некоторые суды придерживаются такой точки зрения и отказывают арендаторам в возврате арендной платы, внесенной по ничтожному договору (см. постановления Президиума ВАС РФ от 29.11.11 № 9256/11, ФАС Московского округа от 07.07.11 по делу № А40-88507/09-11-719).
Возможная причина разной судебной практики. Необходимо заметить, что точка зрения об отсутствии оснований для оплаты фактического пользования преобладает в спорах, когда арендодатели пытаются взыскать с арендаторов задолженность по ничтожному договору.
Когда, наоборот, арендаторы хотят взыскать оплату, которую они внесли за время фактического пользования, суды отказывают в иске. Возможно, причина такого разного подхода судов к одному и тому же вопросу заключается в следующем.
Как правило, истец-арендодатель основывает свои требования на договоре аренды. Арендатор возражает, ссылаясь на ничтожность этого договора, суд соглашается с этим аргументом и отказывает в иске, поскольку он был основан именно на договоре.
В спорах же по взысканию уже перечисленной арендной платы истцы-арендаторы требуют применить последствия недействительности договора (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Тогда суд, разрешая вопрос о реституции, приходит к выводу, что не только арендодатель должен вернуть платежи арендатору, но и арендатор обязан оплатить пользование имуществом, иначе на его стороне возникнет неосновательное обогащение.
Если бы арендодатели свои исковые требования о взыскании платы за фактическое пользование имуществом тоже основывали на пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса (то есть требовали оплату в порядке реституции, а не как долг по договору), не исключено, что в таких спорах практика судов тоже складывалась бы не в пользу арендаторов.
Право собственности зарегистрировано после заключения договора аренды. Ситуацию, когда регистрация права собственности арендодателя состоялась после заключения договора аренды, суды оценивают по-разному. Есть мнение, что последующая регистрация договор не спасает (см. определения ВАС РФ от 28.03.11 № ВАС-3238/11 , № ВАС-3239/11 , постановление ФАС Московского округа от 11.12.09 по делу № А40-56345/08- 60-397).
В части оплаты фактического пользования имуществом эта ситуация аналогична той, в которой регистрация права собственности арендодателя так и не состоялась. Другими словами, если арендатор пытается вернуть назад уже уплаченную за период пользования арендную плату, то ему обычно отказывают в иске. Если же арендодатель пытается взыскать с арендатора долг по оплате, ссылаясь на договор, то его ждет отказ (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.11 по делу № А44-3260/2010).
Но в практике имеются и противоположные примеры когда суды считают, что нарушение процедуры последовательности регистрации и распоряжения имуществом не влечет ничтожности сделки (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.09.10 по делу № А32-21729/2009 , Центрального округа от 20.02.09 по делу № А08-2798/2008-10 , определения ВАС РФ от 17.01.11 № ВАС-18365/10 , от 01.04.09 № 3614/09).
Таким образом, шансы отстоять действительность этого договора имеются, однако они полностью зависят от позиции конкретного суда.
Предварительный договор аренды
Учитывая высокий риск признания недействительным договора аренды объекта, право собственности на который не зарегистрировано, в отношении таких объектов широкое распространение получили предварительные договоры аренды. Для их заключения наличие у арендодателя зарегистрированного права собственности не требуется (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.10 по делу № А53-14147/2009, Дальневосточного округа от 04.04.11 по делу № А73-6446/2010 , Московского округа от 19.04.10 по делу № А40-93370/09-77533).
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Три года назад Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 14.07.09 № 402/09 пояснил этот постулат в свете отношений по поводу будущей аренды недвижимости.
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.
В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения (постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.09 № 402/09).
Однако по поводу предварительных договоров аренды тоже существуют определенные опасения. Эти опасения связаны прежде всего с тем, что фактическое использование объекта арендатором на практике начинается уже с момента подписания предварительного договора, а не заключения основного и сам предварительный договор имеет характер смешанного.
Предмет смешанного договора. Застройщики и инвесторы строительства крупных торговых или офисных центров, как правило, еще на стадии строительства заключают с будущими арендаторами смешанные договоры (чаще всего их называют соглашениями об использовании помещений), которые содержат элементы не только предварительного договора аренды, но и договора оказания услуг, а иногда и основного договора аренды.
В подобном соглашении стороны устанавливают свои обязательства в определенный срок заключить договор аренды указанного в соглашении помещения, оговаривают условия подготовки помещения к аренде, иногда его коммерческого использования арендатором до заключения договора аренды, согласовывают взаимодействие сторон в период до заключения договора аренды, а также фиксируют условия будущего договора аренды.
По таким соглашениям помещение сразу передается будущему арендатору по акту для проведения работ по обустройству данного помещения в целях его дальнейшего использования по договору аренды (обычно речь идет о строительно-монтажных, отделочных, электротехнических работах, об установке системы кондиционирования и т. д.).
Соответствующие работы будущий арендатор проводит за свой счет. При этом он также обязан перечислить арендодателю обеспечительный (депозитный) платеж, который не подлежит возврату, если договор аренды не будет заключен или будет в дальнейшем расторгнут по вине арендатора. Большинство соглашений также обязывают арендаторов внести единовременную плату за услуги будущего арендодателя по официальному открытию торгового или офисного центра (периодически этот платеж называют компенсацией расходов арендодателя на открытие торгового или офисного центра).
Иногда такие соглашения не предусматривают плату за пользование помещением до вступления в силу основного договора аренды, иногда предусматривают (например, по условиям соглашения арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении со дня открытия торгового центра и вносить платежи за пользование, хотя право собственности арендодателя на дату открытия может быть еще не зарегистрировано).
Момент заключения договора аренды. Как правило, срок заключения договора аренды привязан к событию регистрации арендодателем права собственности на здание. С момента регистрации права собственности стороны либо обязуются заключить договор аренды на определенных условиях, либо помещение автоматически считается переданным арендатору на условиях краткосрочного договора аренды (соответственно вступают в силу условия договора аренды, которые включаются непосредственно в соглашение). В последнем случае в определенный срок после регистрации права собственности арендодателя стороны обязуются заключить долгосрочный договор аренды (то есть сроком не менее года), который подлежит государственной регистрации. Краткосрочный договор аренды недвижимого имущества действует до момента регистрации долгосрочного договора аренды.
Судебная практика по смешанным договорам. Как показывает арбитражная практика, суды достаточно лояльно относятся к такого рода смешанным договорам и к предусмотренным в них платежам. В случае возникновения спора между сторонами договора судьба уплаченных арендатором платежей решается в соответствии с положениями данного соглашения, то есть в зависимости от того, является ли на момент обращения в суд предварительный договор действующим или его срок уже истек, был ли заключен основной договор аренды, если нет то по чьей вине, и какой объем обязанностей стороны успели выполнить.
Например, в том случае, если срок заключения основного договора уже истек, а при этом он так и не был заключен (не по вине арендатора), суд обязывает арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж (постановления ФАС Московского округа от 14.07.10 по делу № А40-95514/09-155-673 , Центрального округа от 21.08.09 по делу № А35-5161/08-С13).
Если суд приходит к выводу, что срок заключения основного договора еще не наступил и предварительный договор по-прежнему действует, то оснований для возврата обеспечительного платежа нет (постановление ФАС Московского округа от 06.12.11 по делу № А40-35821/11-53-309).
Если арендодатель свои обязательства выполнил и открытие торгового или офисного центра состоялось, суды не находят оснований для возврата перечисленной арендодателю платы за открытие (решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.12 по делу № А40-15834/11-105-132 , постановление ФАС Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07).
Что касается оплаты за пользование помещением до заключения договора аренды (если она взималась), то даже в ситуациях, когда по каким-либо причинам суд признает предварительный договор незаключенным, но доказано, что арендатор фактически использовал помещения, суды не находят оснований для возврата арендатору платы за это пользование.
В данном случае в силу статьи 1102 Гражданского кодекса фактический арендатор обязан возместить арендодателю в денежной форме стоимость пользования имуществом (определение ВАС РФ от 17.05.10 № ВАС-5806/10 , постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.10 по делу № А46-11186/2009).
Спорное условие о сроке. Основная масса споров по предварительным договорам аренды связана с неоднозначным толкованием условия о сроке заключения основного договора. Как было отмечено выше, обычно этот срок привязан к моменту регистрации права собственности арендодателя.
Дело в том, что в силу статьи 190 Гражданского кодекса срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой). Факт государственной регистрации права собственности зависит от воли и действий арендодателя. Таким образом, если срок заключения основного договора привязан к событию регистрации права собственности арендодателя (например, договор должен быть заключен в течение 10 дней после регистрации права собственности), этот срок не считается определенным, и тогда основной договор должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Часто арендаторы полагают, что при необходимости из предварительных соглашений с арендодателями можно будет легко выйти и вернуть свои деньги. Достаточно сослаться на то, что срок заключения договора аренды не согласован, поэтому применяется годичный срок, а раз в течение года договор аренды заключен не был, то условия предварительного договора не действуют. Тем не менее формулировки, обычно используемые в таких соглашениях, и актуальная арбитражная практика эти надежды, как правило, не оправдывают.
Арендодатели обычно устанавливают в смешанных договорах с элементами предварительных, что они действуют до даты регистрации права собственности на здание, но не дольше чем в течение определенного периода времени (например, не дольше чем в течение трех лет с момента заключения данного соглашения), а обязательство сторон по заключению договора аренды действует в течение всего срока действия данного соглашения.
Есть примеры судебных решений (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.12.11 по делу № А40-35821/11-53-309), когда суды полагают, что в данном случае срок заключения договора аренды согласован и составляет указанный в нем период времени (в приведенном примере три года).
В соглашениях, предусматривающих автоматическое вступление в силу условий договора аренды, обычно указывают, что обязательства сторон по договору аренды вступают в силу с момента регистрации права собственности арендодателя. Некоторые суды считают такие соглашения не предварительными договорами, а сделками, совершенными под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ), к которым положения о сроке заключения предварительного договора не применяются (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07).
Судьба неотделимых улучшений. Если предварительный договор прекратил свое действие, а основной договор так и не был заключен, у несостоявшегося арендатора возникает вопрос не только о возврате платежей, но и о возмещении расходов на отделку помещения.
Суды разрешают этот вопрос на основании норм о неосновательном обогащении. Так как отделочные работы выполняются в период до окончания строительства и регистрации права собственности арендодателя на здание, последний приобретает право собственности на помещения уже с отделкой, которую осуществил арендатор.
При таких обстоятельствах речь идет не о возмещении арендодателем стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости, а об оплате результата соответствующих работ (постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14.07.09 № 402/09). Если доказано, что работы были согласованы с арендодателем (как правило, это подтверждается условиями предварительного договора) и результат этих работ имеет потребительскую ценность для арендодателя (то есть он воспользовался результатом работ например, передав данное помещение другому арендатору), то суды взыскивают стоимость работ с арендодателя как его неосновательное обогащение (постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07 , Северо-Западного округа от 26.12.11 по делу № А13-743/2010).
Аренда объекта, не введенного в эксплуатацию
Нередко в аренду предлагаются помещения в здании, которое еще не сдано в эксплуатацию. Если потенциальный арендодатель зарегистрировал право собственности на такой объект незавершенного строительства (эта возможность предусмотрена в п. 2 ст. 25 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ), то аренда возможна. Имеющиеся опасения связаны с тем, что за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения разрешения на их ввод в эксплуатацию установлена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). Со ссылкой на эту норму арендаторы иногда пытаются оспорить договоры аренды, заключенные в отношении объектов незавершенного строительства, как ничтожные. Но поскольку КоАП РФ содержит лишь нормы об ответственности, а прямого запрета в законодательстве на аренду таких объектов нет, суды не разделяют точку зрения о недействительности таких договоров (постановления ФАС Московского округа от 22.12.10 по делу № А40-35886/10-60-192 , Западно-Сибирского округа от 26.01.11 по делу № А03-17500/2009 , Дальневосточного округа от 11.02.10 по делу № А51-2198/2009 , Центрального округа от 04.03.10 по делу № А14-5844/2009/25/19б).
В предварительных договорах сложность составляет индивидуализация объекта аренды, когда здание находится в процессе строительства. Обычно указывают ориентировочную площадь помещения, приводят адресные ориентиры здания, а место расположения помещения в здании отмечают на поэтажном плане. Иногда суды полагают, что этих данных недостаточно и договор не заключен. Сведения, позволяющие определенно установить имущество, являются существенным условием договора (определение ВАС РФ от 17.05.10 № ВАС-5806/10). В других случаях суды считают, что объект определен настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора (постановление ФАС Уральского округа от 08.09.09 по делу № А71-1112/2009-Г29). Лучше включать в предварительный договор условие, что характеристики помещения подлежат уточнению в ходе корректировки проектной документации, и установить порядок корректировок. Тогда объект договора аренды, подлежащего заключению в будущем, является определимым (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.10 по делу № А5314147/2009).
ВОПРОСЫ В ТЕМУ
Как арендодатели доказывают, что арендатор пользовался помещением, если договор признан ничтожным?
С помощью акта приема-передачи помещения. При отсутствии такого акта или при недостаточности описания передаваемого по нему помещения арендодатель не сможет доказать фактическое пользование и взыскать плату за это (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.10 по делу № А296054/2008).
Объект аренды оказался самовольной постройкой, договор ничтожен. Может ли арендатор вернуть арендную плату со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса?
Нет, несмотря на то что в статье 222 Гражданского кодекса прямо указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе сдавать ее в аренду, суды не расценивают это как основание для возврата арендатору арендных платежей за фактическое пользование объектом (постановление ФАС Московского округа от 07.07.11 по делу № А40-88507/09-11-719).
В каких случаях можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства?
Если этот объект уже не является предметом действующего договора подряда. Другими словами, если строительные работы в отношении его закончены (п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Как в предварительных договорах обычно формулируют условие об обеспечительном платеже?
Обычно указывают, что в случае отказа или уклонения арендатора от заключения основного договора аренды, а также в случае расторжения договора аренды арендодателем или отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств со стороны арендатора сумма страхового депозита, уплаченная арендатором, последнему не возвращается и остается в полном распоряжении арендодателя.
Арендодатель не собственник? Докажите это или платите!
Договор аренды значится в первых строчках рейтинга юристов по обилию правовых нюансов и тонкостей, которые сопровождают его применение. Нередко предметом споров становятся порядок, размер или сроки внесения арендной платы. Арендаторы задаются вопросом: надо ли ее вносить вообще, если договор подписан, а право собственности на помещение арендодатель еще не зарегистрировал? Президиум ВАС РФ решил, что договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственный регистрации права собственности арендодателя, но зарегистрированный после нее, действителен.
Право сдавать имущество в аренду предоставлено его собственнику. Арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Право собственности на недвижимые вещи возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 131, 223 и 551 ГК РФ). При этом государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Исходя из закона вправе ли лицо распоряжаться приобретенным имуществом, в том числе сдавать в аренду, до регистрации перехода права собственности на него? Ответ, казалось бы, очевиден: конечно, нет. Тем более что он подтверждается Пленумом ВАС РФ в постановлениях от 25.02.98 № 8 и от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В них сказано, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не может распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Сославшись на данную позицию Пленума ВАС РФ, три первые судебные инстанции по делу одного предпринимателя применили ее к договору аренды. Предприниматель в сентябре 2008 г. приобрел в собственность нежилое помещение, но переход права собственности сразу не зарегистрировал (регистрация проводится в месячный срок со дня подачи документов). В январе 2009 г. он сдал помещение в аренду (заключил договор на три года и передал помещение в тот же день по акту приема-передачи арендатору). Только спустя месяц переход права собственности на помещение был зарегистрирован. А еще через месяц был зарегистрирован и договор аренды.
Понимая, что последовательность действий нарушена, арендатор отказался платить за несколько месяцев. Предприниматель обратился в суд.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не сомневались: поскольку на момент заключения спорного договора аренды право собственности предпринимателя на объект аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке, у него отсутствовали полномочия на распоряжение им.
В результате суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды на основании ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), указав на отсутствие у истца права распоряжаться имуществом, право собственности на которое не возникло (постановление ФАС Поволжского округа от 25.02.2010 по делу № А65-18537/2009).
Несмотря на кажущуюся предопределенность, предприниматель проявил упорство и добился передачи дела в Президиум ВАС РФ. В сентябре надзорная инстанция сделала заключение: отменить решения судов и взыскать в пользу предпринимателя весь долг по арендной плате (постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10).
Очевидные вещи требуют доказательств
Неожиданное решение? Нет.
Тройка судей и не спорила, что покупатель не может распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Судьи оставили этот вопрос и обратились исключительно к нормам ГК РФ об условиях действительности договора аренды.
Дело в том, что иск был заявлен предпринимателем в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязательств по оплате арендных платежей. При этом арендатор, будучи уверен в своей правоте, подошел к процессу формально. Он выстроил свою позицию в суде на отрицании заявленного арендодателем требования, указав лишь, что на момент заключения договора за предпринимателем не было зарегистрировано право собственности на помещение. Нарушение порядка реализации права собственности предпринимателем он не доказывал.
Между тем обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ст. 65 АПК РФ).
ВАС РФ использовал это и не увидел в деле оснований для разрешения вопроса о принадлежности арендодателю права собственности на помещение.
В определении о передаче дела в Президиум судьи отметили, что договор аренды недвижимого имущества является незаключенным при отсутствии его государственной регистрации. Договор аренды, заключенный предпринимателем, был в итоге зарегистрирован в установленном порядке. Значит, он считается заключенным с момента регистрации. И нет оснований признать его недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Договор должен исполняться сторонами, и арендатор обязан выплатить предпринимателю задолженность по арендной плате за весь срок пользования помещением.
Недавно аналогичное дело рассмотрел ФАС Северо-Кавказского округа и отменил решения двух первых инстанций, отказавших арендодателю во взыскании долга по арендной плате (постановление от 02.04.2010 по делу № А32-5850/2009). Обосновывая свое решение, суд отметил, что предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором и не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя.
Что касается установления факта наличия или отсутствия права собственности арендодателя, арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество, если отсутствуют доказательства принадлежности имущества другому лицу.
Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.
Из решения, вынесенного Президиумом ВАС РФ, следует: если арендатор, выступающий ответчиком в суде, не заявляет самостоятельное требование о признании отсутствия у арендодателя правовых оснований для распоряжения имуществом (например, посредством предъявления встречного иска), не представляет тому доказательств, то в рамках спора о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды этот вопрос суд решать не будет.
Отметим, что данное решение ВАС РФ идет вразрез со сложившейся арбитражной практикой. Арбитражные суды единогласно признают, что юридически значимым обстоятельством для рассмотрения подобных дел признается установление наличия у истца права собственности или иного титула для сдачи в аренду недвижимого имущества к моменту оформления договора аренды. В судебных решениях по таким делам вывод однозначный: лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательного обогащения с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Договор аренды данного имущества ничтожен.
Подобные решения выносятся без самостоятельных требований ответчиков-арендаторов рассмотреть вопрос о наличии у арендодателя права собственности на объект аренды. То, что в силу ст. 65 АПК РФ норма ст. 608 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении данных дел, сомнений у судов не вызывает (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу № А43-16475/2009, Восточно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу № А33-2049/2009, Московского округа от 11.12.2009 № КГ-А41/12225-09, Поволжского округа от 25.02.2010 по делу № А65-18537/2009, Северо-Кавказского округа от 19.05.2010 по делу № А32-47195/2009, Уральского округа от 10.03.2010 № Ф09-1391/10-С6 и Центрального округа от 12.05.2010 № Ф10-1865/10).
В пику сложившейся практике ВАС РФ считает, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, не входит установление наличия у арендодателя права собственности на объект недвижимости, сдаваемый в аренду.
Аренда нежилого помещения без свидетельства на право собственности
Вот письма по этому вопросу:
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 декабря 2011 г. N 03-03-06/1/791
Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью зарегистрировано на территории РФ как юридическое лицо. Общество занимается розничной и оптовой торговлей товарами (одеждой).
Общество заключило договор аренды помещения в одном из крупных торговых центров г. Москвы. При заключении договора арендодатель не предоставил копию свидетельства о праве собственности на данное помещение. В тексте договора также нет ссылки на документ, подтверждающий право собственности на объект аренды.
Данный торговый центр уже несколько лет открыт для покупателей, и Общество на протяжении этих лет арендует помещение для своего магазина.
Для Общества этот магазин экономически выгодный, т.к. половина дохода от розничной продажи в г. Москве составляет данный магазин.
Может ли Общество учесть арендные платежи в расходах по налогу на прибыль?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу включения арендных платежей в состав расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль, и сообщает следующее.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся, в частности, расходы налогоплательщика в виде арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки).
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Кодекса в целях налогообложения прибыли организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 Кодекса).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Документами, подтверждающими осуществление расходов по аренде имущества, являются договор аренды, составленный в соответствии с гражданским законодательством, и платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.
Согласно положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно положениям статьи 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, организация — арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.
В случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций.
Заместитель директора Департамента
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 13 мая 2011 г. N 03-03-06/1/292
Вопрос: ООО просит разъяснить применение законодательства по вопросу учета в целях налогообложения прибыли арендных платежей за использование объекта недвижимости, право собственности на который правообладателем не зарегистрировано, а именно: организация планирует заключить договор аренды нежилых помещений, право собственности организации-арендодателя на данные объекты недвижимого имущества не зарегистрировано. Вправе ли организация-арендатор учитывать в целях исчисления налога на прибыль расходы в виде арендных платежей за арендуемые нежилые помещения?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета расходов в виде арендных платежей за использование объекта недвижимости, право собственности на который правообладателем не зарегистрировано, в целях налогообложения прибыли организаций и сообщает следующее.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией и учитываемым в целях налогообложения прибыли, относятся расходы налогоплательщика в виде арендных платежей за арендуемое имущество.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно положениям статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, организация — арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.
В случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций.Одновременно сообщаем, что согласно пункту 11.4 Регламента Минфина России от 23.03.2005 N 45н обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.
Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин
Суды неоднократно вставали на защиту прав арендаторов в таких случаях. В частности, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 24.11.2008 по делу N А56-52896/2007 отметил, что действующее налоговое законодательство не ставит наличие затрат в зависимость от правомерности заключения договора аренды. Нарушение гражданского законодательства, выразившееся в заключении договора с лицом, право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество не зарегистрировано, не влияет на право налогоплательщика учесть арендные платежи в составе расходов при соблюдении условий, предусмотренных статьей 252 НК РФ, при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате аренды.
В другом решении ФАС этого же округа отметил, что законодательное закрепление обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет иные, не связанные с вопросами налогообложения цели. Как следует из статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и единственным доказательством существования зарегистрированного права. Наличие или отсутствие государственной регистрации договора аренды имеет значение при разрешении споров о правах и обязанностях сторон по такому договору. Само по себе налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налогов с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского, в связи с чем обязанность налогоплательщика включить в расходы для целей налогообложения арендную плату за фактическое использование объекта недвижимого имущества не зависит от государственной регистрации договора аренды*(13). Суд принял во внимание все представленные в материалах дела документы (договоры аренды и дополнительные соглашения к ним, акты приема-передачи имущества, протоколы согласования договорной цены), а также учел то обстоятельство, что факт аренды недвижимого имущества налоговым органом не оспаривается. Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о правомерном включении налогоплательщиком суммы арендной платы в прочие расходы на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ*(14). Похожая судебно-арбитражная практика сложилась и в Московском округе за последнее время*(15).
