Договор аренды оплата поквартально

Опубликовано автором admin

Договор аренды оплата поквартально

________, именуемый(ое) в дальнейшем Арендодатель в лице ________, действующего на основании _________, с одной стороны и ___________, действующего на основании _______ в лице _________, руководителя коллектива, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

I. Общие условия

1.1. Арендодатель передает Арендатору в пользование часть принадлежащего ему нежилого помещения площадь ____ кв.м., находящегося по адресу: ________

1.2. Срок аренды _____________ года определяется с «___»_____20__г.

II. Обязанности сторон

2.1. Передать указанное помещение ________ в состоянии, обеспечивающем его использование для размещения Арендатора.

2.2. Производить капитальный ремонт передаваемого помещения, связанный с общим капитальным ремонтом дома.

2.3. Пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с их назначением.

2.4. Производить текущий ремонт используемых помещений.

2.5. Ежемесячно _________ (возможны варианты: поквартально и т.д.) не позднее 10 числа следующего за периодом платежа месяца, вносить плату за пользование помещениями из расчета годовой оплаты _________ рублей за 1 кв. метр.

Размер арендной платы остается неизменным на весь период действия договора.

2.6. Предоставить в пользование Арендодателя на период действия настоящего договора имущество Арендатора ________ (стоимостью ______ рублей).

2.7. Перечислить на расчетный счет Арендодателя N____ в _________ отделении банка г_______ в ________ дн. срок после подписания настоящего договора __________ рублей в счет арендной платы для составления программы по направлению работы Арендодателя.

Ежемесячно перечислять _________ рублей в фонд материального поощрения для распределения между сотрудниками Арендодателя.

2.8. По окончании срока действия договора передать Арендодателю помещение в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

III. Платежи и расчеты по договору

3.1. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, центральное отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью.

Оплата этих услуг производится Арендатором помесячно не позднее ___ числа за прошедший месяц.

Вариант 2. Вперед помесячно первого числа каждого месяца.

3.2. Окончательный расчет производится сторонами по истечении года.

IV. Ответственность сторон

4.1. Неисполнение Арендодателем обязанности по производству ремонта дает право Арендатору произвести капитальный ремонт своими силами и взыскать с контрагента его стоимость, либо зачесть ее в счет арендной платы.

4.2. При просрочке уплаты арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере ____% от суммы платежа.

V. Заключительные положения

5.1. По истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются.

Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

5.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.

Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости

Принцип свободы договора позволяет установить механизм определения размера арендной платы, удобный арендатору и арендодателю. Это может быть и фиксированная сумма, уплачиваемая ежемесячно, и сумма, включающая возмещение расходов на обслуживание арендованным объектом. В последнем случае формулировка договорного положения требует особого внимания.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК), а при их отсутствии применяются порядок, условия и сроки платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Похожее правило установлено и в п. 3 ст. 424 ГК РФ для цены договора: при ее отсутствии в тексте соглашения исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Но при заключении договора аренды недвижимости это правило применению не подлежит, поскольку арендная плата является его существенным условием (ст. 432 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Условия об арендной плате должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было точно определить, в какие сроки и в каком размере арендатор обязан совершать соответствующие платежи. В договоре может быть установлен твердый размер арендной платы или порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае условие об арендной плате также будет считаться согласованным.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Изменение размера арендной платы в соответствии с предусмотренным договором механизмом не является изменением договора аренды, и, следовательно, не подпадает под ограничения, о которых говорилось выше (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, далее — Информационное письмо № 66). Например, условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции данному ограничению не противоречит. Хотя и меняется размер арендной платы, порядок ее исчисления остается неизменным.

В договоре лучше предусмотреть последствия утраты арендодателем статуса плательщика НДС

В договоре аренды рекомендуется указать, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). И если включает, то необходимо будет также определить, какая часть указанной суммы является арендной платой, а какая — НДС. Например, указать действующую ставку налога в избежание споров в дальнейшем при изменении ставки налога в период действия договора. В договоре рекомендуется также указать, что на сумму арендной платы НДС не начисляется, если арендодатель не является плательщиком данного налога.

Все это необходимо сделать, так как иначе у сторон могут возникнуть разногласия относительно сумм, подлежащих внесению в качестве арендной платы. Позиция судов по данному вопросу неоднозначна, и в итоге арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу № А70-14225/2009), а арендатор может оказаться вынужденным уплатить НДС сверх размера арендной платы (Определение ВАС РФ от 10.02.2010 № ВАС-1414/10 по делу № А51-7727/2009).

Вероятна ситуация, когда изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие о том, что в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога. Если такое условие не согласовано, суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу № А43-24309/2010). Вместе с тем существует и другая позиция, когда плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2010 по делу № А29-2100/2009).

Арендная плата может включать постоянную и переменную части

Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. Дело в том, что при такой плате арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, а это противоречит возмездному характеру договора (п. 12 Информационного письма № 66).

В целях возмещения стоимости потребленных арендатором коммунально-эксплуатационных услуг стороны все чаще указывают в договоре на то, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. Размер постоянной части определяется в виде фиксированной величины (или механизма ее исчисления), а переменная часть определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг.

Условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей, является важным пунктом договора. Ведь договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены арендодателем и счета выставляются на его имя, а у арендатора возникнет обязанность возмещать подобные расходы, если это предусмотрено в соглашении. В состав коммунальных и иных платежей входят стоимость услуг водоснабжения и водоотведения, телефонной связи, потребленной электроэнергии, теплоснабжения (газоснабжения), а также плата за уборку помещений, вывоз мусора, и др.

Учет коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы возможен в нескольких вариантах. Во-первых, можно установить фиксированную арендную плату, в которую уже включена стоимость таких платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает фиксированную арендную плату. Во-вторых, допустимо определить размер арендной платы без учета стои­мости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение таких договоров повлечет для арендатора возникновение дополнительных обязательств перед такими организациями. И, в-третьих, стороны вправе установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части.

В последнем случае арендная плата складывается из платы в части арендуемого помещения в установленном размере (постоянная часть) и арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Размер переменной части арендной платы лучше фиксировать для каждого месяца отдельно

На практике размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного для арендатора, либо по установленной мощности путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и примерной продолжительности их работы. Размер потребленной воды или газа также может определяться по счетчику. Расчет стоимости услуг теп­лоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Возмещение затрат на телефонную связь производится на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Для признания в расходах фиксированной части арендной платы арендатору достаточно иметь лишь сам договор аренды, в котором она определена. Для признания в расходах переменной части необходим отдельный первичный документ, в котором будет отражена стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг с расшифровкой по видам услуг и со ссылками на соответствующие документы и исчисленная в соответствии с договором аренды величина переменной части арендной платы за месяц.

Что это за первичный документ? При заключении догово­ра этот вопрос стороны договора аренды согласовывают самостоятельно применительно к конкретной ситуации. Это может быть и двусторонний акт, и справка-расчет бухгалтерии арендодателя. Главное, чтобы применяемый документ содержал все обязательные реквизиты, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/[email protected]).

Если в соответствии с догово­ром арендная плата (или ее часть) является переменной величиной, то для признания этой суммы в составе расходов арендатору ежемесячно необходимо получать от арендодателя первичный документ, так как размер арендной платы из месяца в месяц различается. А при определении в договоре арендной платы в постоянном (фиксированном) размере ежемесячные акты, подтверждающие размер платы, не нужны, так как размер арендной платы не меняется.

Стоит помнить, что с составлением первичной документации могут возникнуть сложности, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг арендатору, а фактически выступает «агентом» арендатора по перечислению платежей за услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями. Для арендодателя эти платежи не являются доходом, а служат компенсацией расходов.

образец договора аренды недвижимости

______________________________________, в лице ________________________________________, действующего на основании ____________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и
_____________________________________, в лице _______________________________________, действующего на основании ___________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий Договор (далее Договор) о нижеследующем:

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение со следующими характеристиками:

Помещение расположено по адресу: _____________________________________________
Общей площадью — ______ квадратного метра;

1.2. Арендатор не вправе изменять целевое использование нежилого помещения.
1.3. Арендодатель является собственником нежилого помещения, предоставляемого в аренду по настоящему Договору.
1.4. Государственная регистрация настоящего Договора не требуется.
1.5. При заключении настоящего Договора аренды, нежилое помещение, являющееся предметом настоящего Договора, не имеет обременений (сервитут, право залога и т.п.).

2.1. Арендодатель в момент подписания настоящего Договора, передает Арендатору нежилое помещение по Акту приема-передачи.
2.2. Нежилое помещение передается в исправном для использования состоянии, соответствует всем техническим характеристикам, указанным в соответствующей документации.
2.3. По окончании настоящего Договора или по соглашению Сторон, Арендатор производит возврат арендованного помещения, на основании соответствующего документа.
2.4. Арендатор обязан вернуть предмет Аренды в том состоянии, в котором он его получил.
2.5. Предварительно Арендатор, обязан вывезти из помещения все ценности, а также принадлежащее ему имущество, в противном случае Арендодатель вправе распоряжаться ими самостоятельно.
2.6. Если Арендатор не возвратил в срок, арендованное в соответствии с данным Договором помещение, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их дополнительного возмещения.

3.1. Настоящий Договор вступает в силу с _____________________года.
3.2. Срок действия договора: ________________ календарных месяцев.
3.3. В случае если Арендатор по истечению срока аренды продолжает пользоваться объектом аренды и Арендодатель письменно не заявил о своем желании прекратить арендные отношения, договор считается перезаключенным на тех же условиях на неопределенный срок.

4.1. По требованию Арендатора Договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут досрочно в случаях предусмотренных действующим законодательством РФ.

5.1. По требованию Арендодателя Договор аренды может быть расторгнут досрочно, в следующих случаях:
5.1.1. Если Арендатор пользуется нежилым помещением с существенными нарушениями условий Договора либо с неоднократными нарушениями;
5.1.2. Если арендатор использует нежилое помещение не по целевому назначению;
5.1.3. Своими действиями (бездействием) ухудшает объект аренды;
5.1.4. Более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату;
5.1.5. Систематически (более трех месяцев в год) задерживает расчеты по счетам более чем на ___ календарных дней;
5.1.6. Систематически (более двух раз в течение срока аренды) нарушает правила пожарной и электробезопасности, санитарные нормы и другие правила безопасности арендуемых объектов;
5.1.7. Не производит капитального и (или) косметического ремонта арендованного нежилого помещения;
5.2. При досрочном расторжении Договора из-за нарушения Арендатором условий настоящего Договора, Арендодатель ставит об этом в известность Арендатора за ____ месяц заказным письмом по адресу, указанному в Договоре. В течение _____ дней Арендатор обязан подписать соответствующие документы и вывезти из помещения все ценности и принадлежащее ему имущество.
5.3. Настоящий Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в случае возникновения у Арендодателя производственной необходимости в помещениях, являющихся предметом настоящего Договора. В этом случае Арендодатель обязан уведомить о данном факте Арендатора заблаговременно — за ____ месяца до даты его расторжения.

Читайте так же:  Проверить срок действия страхового полиса осаго

6.1. Арендатор должен использовать нежилое помещение и находящееся в нем имущество в соответствии с целями и в порядке, установленными настоящим Договором.
6.2. Арендатор, по письменному согласованию с Арендодателем, вправе произвести перепланировку арендованного помещения.
6.3. Арендатор обязан поддерживать арендованное помещение в исправном состоянии, проводить текущий ремонт помещения за свой счет. Порядок проведения ремонта, объем работ, сметы и сроки, Арендатор в обязательном порядке согласовывает с Арендодателем, что оформляется отдельными Соглашениями, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора.
6.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения и имущества, которые препятствуют его целевому использованию, если таковые возникли по вине Арендодателя.
6.5. Арендодатель обеспечивает за свой счет постоянное снабжение в необходимом количестве горячей и холодной водой, электроэнергией, отоплением, канализацией и другими необходимыми коммунальными услугами. Ремонт указанных коммуникаций производится за счет Арендодателя.
6.6. Арендатор вправе использовать установленную в арендуемом помещении локальную компьютерную сеть (далее «ЛКС»), а также иные неотделимые от арендуемого помещения электрические коммуникации, не изменяя их целевого назначения. «ЛКС» предназначена для осуществления совместной работы компьютеров устанавливаемых в одном помещении.
6.7. Оборудование помещения современными средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной охраны помещения, производится за счет Арендодателя.
6.8. Все отделимые и неотделимые улучшения арендованного нежилого помещения принадлежат Арендодателю.

7.1. Арендатор ________ без письменного согласия Арендодателя сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду (поднаем), предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование и с согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по Договору перед Арендодателем остается Арендатор.
7.2. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок Договора аренды.
7.3. Арендатор не вправе оспаривать отказ Арендодателя по вопросам, оговоренным в п. 7.1. Договора.

8.1. Арендодатель обязан:
8.1.1. В установленный Договором срок передать Арендатору арендуемое помещение.
8.1.2. Не препятствовать своими действиями/бездействиями в использовании Арендатором арендуемого помещения.
8.2. Арендатор обязан:
8.2.1. Использовать переданное помещение в соответствии с его целевым назначением.
8.2.2. Содержать арендуемое помещение в полной сохранности и надлежащем санитарно-техническом состоянии.
8.2.3. Соблюдать правила санитарной, противопожарной и электробезопасности в арендуемом помещении. Самостоятельно отвечать перед соответствующими службами за нарушения, своими силами и за свой счет устранять замечания.
8.2.4. Не переуступать свои права и обязанности любой третьей стороне без письменного согласия Арендодателя.
8.2.5. Не допускать ухудшения состояния передаваемого нежилого помещения в течение всего срока аренды.
8.2.6. По окончании срока аренды сдать нежилое помещение Арендодателю в надлежащем состоянии.
8.2.7. Своевременно вносить арендные платежи и оплачивать расходы, связанные с содержанием арендуемого помещения.

9.1. За пользование арендуемыми помещениями Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере _______ (_________________________________) рублей в месяц.
9.2. Арендная плата производится поквартально, не позднее ___ числа следующего за оплачиваемым кварталом месяца.
9.3. Уплата арендной платы в денежной форме производится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя или в виде выплаты наличных денежных средств из кассы Арендатора уполномоченному представителю Арендодателя.
9.4. Стороны допускают авансовое либо поэтапное (частями) внесение арендных платежей.
9.5. В стоимость арендной платы Арендодатель включает расходы, связанные с коммунальными и иными услугами, оговоренными в настоящем Договоре.
9.6. В случае увеличения расходов Арендодателя по содержанию данного нежилого помещения, улучшения объектов аренды за счет Арендодателя, инфляционных процессов или изменения курса доллара США, размер арендной платы подлежит пересмотру, о чем стороны Договора подписывают дополнение к настоящему Договору.

10.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
10.2. Под обстоятельствами непреодолимой силы стороны Договорились понимать: стихийные бедствия, атмосферные возмущения, военные действия и вооруженные нападения, войны или военные операции любого характера, блокады, забастовки, катастрофы, а также принятие органами власти и управления (как местными, так и республиканскими) решений, препятствующих исполнению настоящего Договора.
10.3. При наступлении указанных в п.10.2 обстоятельств, сторона по настоящему Договору, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с обязательным приложением соответствующих подтверждающих документов. Удостоверяющий документ имеет юридическую силу, если выдан уполномоченным органом (ТПП, милиция, пожарная служба, и другие уполномоченные органы и службы).
10.4. В случае, если форс-мажорные обстоятельства длятся более трех месяцев подряд, настоящий Договор, при невозможности его исполнения, прекращает юридическую силу.
10.5. В случае форс-мажорных обстоятельств, взаимоотношения сторон регулируются дополнительным соглашением.

11.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
11.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.
11.3. В случае если, указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в Арбитражном Суде ________________________.

12.1. В день заключения настоящего Договора, вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, теряют силу.
12.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежащим образом, уполномоченными на то представителями сторон.
12.3. Если какое-либо из положений настоящего Договора в связи с изменением Законодательства становится недействительным, это не затрагивает действительности остальных его положений. В случае необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения положением, позволяющим достичь сходного экономического результата.
12.4. В случае ничтожности отдельных пунктов настоящего Договора, должно действовать то, о чем договорились бы стороны по справедливости, учитывая недействительность этих пунктов.
12.5. Заголовки статей предназначены для удобства пользования текстом и не могут приниматься во внимание при толковании настоящего Договора.
12.6. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих юридических адресов, номеров телефонов, телефаксов не позднее пяти дней со дня их изменения.
12.7. Изменение собственника помещения не является основанием для прекращения настоящего Договора.
12.8. В случае ликвидации или реорганизации юридического лица, являющегося стороной настоящего Договора, все его права и обязанности, вытекающие из Договора, переходят к его правопреемнику.
12.9. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, применяются правила, установленные Гражданским Законодательством, действующим на территории Российской Федерации.
12.10. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах на русском языке. Все экземпляры идентичны и имеют одинаковую силу.
12.11. У каждой из сторон по Договору находится один экземпляр настоящего Договора.

14. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

_______________________________
(подпись) м. п.

г. Калининград ________ 20___ года

Во исполнение Договора аренды нежилого помещения №_____ от _____________ года,
______________________________________________________, в лице _______________________________, действующего на основании ___________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», сдало, а
______________________________________________________, в лице _______________________________, действующего на основании ___________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», приняло в аренду нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности «Арендодателю»,

общей площадью ____ (__________________________) квадратного метра, Литер «___» находящееся по адресу: ________________________________________________.

«Арендатора» полностью удовлетворяет санитарно-техническое состояние помещений.

Помещение в аренду принял:

_______________________________
(подпись) м. п. Помещение в аренду сдал:

_______________________________
(подпись) м. п.

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (АРЕНДНАЯ ПЛАТА — КВАРТАЛЬНАЯ)

ДОГОВОР No. ___
аренды нежилых помещений
(арендная плата — квартальная)
г. ____________ «__»_________ ____ г.

_________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ______________________________________________, действующего на основании __________________________, с одной стороны, и ____________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________________________________________, действующего на основании ________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: _________________________________, общей площадью ______ кв. м, в том числе ____________________________.
1.2. Помещения сдаются в аренду сроком на ____________________, с «__»_________ ____ года по «__»_________ ____ года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и распространяет свое действие на период с момента подписания договора и до момента его государственной регистрации. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются __________________ (варианты: Арендодателем в полном объеме, Арендатором в полном объеме, в равных долях сторонами настоящего договора).
1.3. Реорганизация организации — арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.
1.4. В течение срока, указанного в п. 1.2, Арендатор не вправе передавать арендуемые помещения в пользование или в субаренду третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязан:
а) по первому требованию Арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанные в п. 1.1 помещения Арендатору по актам приемки-передачи, в которых должно быть подробно указано техническое состояние помещений и оборудования на момент сдачи в аренду;
б) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий.
Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе;
г) производить капитальный ремонт помещений ____________________ (раз в ______________, в случае необходимости).
2.2. Арендатор обязан:
а) содержать помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать их пожарную безопасность;
б) своевременно вносить арендную плату;
в) не производить реконструкции помещений, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя;
г) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры по устранению неполадок;
д) если арендуемые помещения в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить их своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
е) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за ____________ о предстоящем освобождении помещений (в том числе и их части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещения по акту в исправном состоянии;
ж) по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещений, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;
з) за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемых помещений;
и) оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора;
к) для организации работы столовой получить в государственных и муниципальных органах все необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Арендная плата устанавливается из расчета _______ за один кв. м в сумме,
эквивалентной курсу доллара в рублях на день оплаты, что в итоге составляет ________________ за один квартал, включая НДС — __% в размере _____________________________.
3.2. Платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, Арендатор осуществляет до ________ числа последнего месяца квартала на расчетный счет Арендодателя.
3.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за ______________________ путем направления другой стороне письменного уведомления.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню в размере ____% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.
4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.
4.4. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. По требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:
5.1.1. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений.
5.1.2. В течение ______________________ не вносит арендную плату, предусмотренную п. 3.1.
5.1.3. Предоставляет в пользование арендуемые помещения (полностью или отдельные их части) третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
5.2. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:
5.2.1. Если Арендодатель не производит в срок, указанный в подп. «г» п. 2.1 настоящего договора, капитальный ремонт помещений.
5.2.2. Если помещения, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, непригодном для использования.
5.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При неурегулировании возникших разногласий спор разрешается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускается по письменному соглашению сторон.
6.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
6.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Арендатор: ______________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
Арендодатель: ___________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель ___________________
М.П.

Арендатор ___________________
М.П.

Договор аренды зданий и сооружений

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения
  • Государственный и муниципальный контракт

    • Аренда зданий и сооружений

    По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

    Предметом договора является аренда здания или сооружения.

    Объект — само здание или сооружение.

    Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).

    Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).

    Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.

    Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

    Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).

    Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.

    При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653. п. 1 ст. 657 ГК РФ).

    В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение нового договора.

    Особенности аренды зданий и сооружений

    По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

    Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

    Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.

    Предмет данного договора — здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.

    В ГК РФ не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение». Попытки дать их юридические дефиниции вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых, различие с правовой точки зрения между ними также не имеет правового значения, поскольку правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих правоотношений.

    Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянекого, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.

    Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

    Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

    Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

    Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.

    Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.

    Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.

    Оплата по договору аренды при УСН

    Оплата по договору аренды. Арендатор и Арендодатель упрощенцы (доход минус расход).При заключении договора в апреле 2020 г. было прописано, что Арендатор оплачивает арендную плату за месяц и гарантийный взнос в счет последнего месяца аренды (когда наступит последний месяц? Арендатор пока не собирается съезжать, но договор заключен на срок меньше года). Арендодатель выставляет на гарантийный взнос счет с актом. Арендатор оплачивает. Тоже самое с ежемесячными платежами.

    1. Гарантийный взнос должен болтаться на остатках у Арендатора и Арендодателя до тех пор пока не наступит последний месяц аренды?

    2. Должен ли Арендатор включить в затраты расходы по гарантийному взносу в момент оплаты, при условии, что Арендодатель представил акт на эту сумму? Оплачивая гарантийный взнос по акту от Арендодателя в бухг.программе эти оплаты попадают сразу в расходы. Получается в один месяц — двойная оплата.

    3. Правильно ли я понимаю, что суммы по гарантийному взносу должны попасть в затраты именно в последний месяц аренды при предъявлении акта от Арендодателя? Тогда акта на гарантийный взнос не должно быть?

    1, 2, 3) при получении арендодателем от арендатора гарантийного платежа в счет оплаты последнего месяца, в составе доходов этот платеж учитывается на дату проведения зачета указанных средств в счет погашения задолженности за оказанные услуги, то есть в последнем месяце. У арендатора сумма гарантийного платежа также включается в состав расходов в последнем месяце. Таким образом, пока не наступит последний месяц аренды, в учете арендодателя гарантийный платеж будет числиться в составе кредиторской задолженности, а у арендатора – в составе дебиторской.

    Если договором предусмотрено, что гарантийный взнос засчитывается в счет последнего месяца аренды, выставление акта на гарантийный взнос не обязательно. Вместе с тем, акт может быть составлен в последнем месяце аренды, если его составление предусмотрено условиями договора.

    Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

    1.Статья: Готовые решения для задач по счетам-фактурам, первичке, командировкам, аренде, пособиям

    Бухгалтер предпринимателя вправе подписывать счета-фактуры

    Основной вид деятельности нашей компании — оказание услуг населению. Мы применяем упрощенку. Недавно сдали часть своего помещения в аренду на 96 месяцев (8 лет). Арендатор перечислил сумму по договору за месяц и вместе с ней гарантийный взнос за последний, 96-й месяц. Как учесть такую оплату?

    Гарантийный взнос, по сути, является предоплатой по заключенному договору аренды. Поэтому сумма полученной оплаты как за первый, так и за последний месяцы признается доходом компании на дату поступления средств на расчетный счет (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). В бухучете гарантийный взнос образует не доход, а кредиторскую задолженность (п.3, 12 ПБУ 9/99).*

    На дату получения платежа:

    ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Гарантийный взнос»
    — 15 000 руб. — получен гарантийный взнос от арендатора;

    ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»
    — 15 000 руб. — получена арендная плата за первый месяц.

    На последнее число отчетного месяца:

    ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
    — 15 000 руб. — сумма арендной платы за текущий месяц отражена в составе прочих доходов.

    В конце 96-го месяца:

    ДЕБЕТ 76 субсчет «Гарантийный взнос» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
    — 15 000 руб. — сумма гарантийного взноса отражена в составе прочих доходов.*

    2.Ситуация: можно ли учесть при расчете единого налога сумму выданных авансов. Организация (автономное учреждение) применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами

    Для признания расхода помимо фактической оплаты затрат необходимо встречное прекращение обязательства (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Поэтому до получения товаров (выполнения работ, оказания услуг) сумму предварительных платежей в состав расходов не включайте.*

    При единовременной предварительной оплате услуг, которые носят длящийся характер (например, аренда), в расходы можно включить стоимость только фактически оказанных услуг. Например, если сумма годовой арендной платы перечислена арендодателю одним платежом, на расходы эту сумму следует переносить постепенно, по мере пользования арендованным имуществом (помесячно или поквартально).

    Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 30 марта 2012 г. № 03-11-06/2/49 и от 12 декабря 2008 г. № 03-11-04/2/195.

    3.Письмо Минфина России от 24.10.2012 № 03-11-06/2/135

    «Вопрос: ООО, применяющее УСН с объектом налогообложения «доходы», заключило предварительный договор на сдачу в аренду собственного нежилого помещения. По условиям этого договора, а также заключаемого в будущем основного договора аренды арендатор перечислил арендодателю обеспечительный платеж (задаток), который обеспечивает:

    — обязательство арендатора по целевому использованию арендованного имущества в течение двух лет со дня заключения договора аренды;

    — обязательство арендодателя по неизменности арендной ставки в течение двух лет со дня заключения договора аренды.

    По договору аренды арендодатель вправе удержать указанный обеспечительный платеж в случае нарушения арендатором обязанности по целевому использованию арендованного имущества.

    После истечения срока, в течение которого арендованное имущество должно использоваться по целевому назначению, при условии отсутствия нарушения его использования арендатором обеспечительный платеж на основании соглашения сторон либо возвращается арендатору, либо засчитывается в счет предстоящих арендных платежей по договору аренды.

    На какую дату полученный обеспечительный платеж будет признаваться доходом для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН: на дату получения обеспечительного платежа или на дату проведения соответствующего удержания или зачета, осуществленных ООО согласно договору аренды?

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и по вопросу определения налогоплательщиком-арендодателем доходов в целях применения упрощенной системы налогообложения сообщает следующее.

    В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. При этом задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, перешедшие на применение упрощенной системы налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 Кодекса).

    На основании пп. 2 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

    Таким образом, при получении арендодателем от арендатора платежа для обеспечения исполнения обязательств при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды у налогоплательщика-арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

    В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения.*

    Согласно п. 1 ст. 346.17 Кодекса датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

    Учитывая изложенное, в случае если за оказанные налогоплательщиком услуги по предоставлению имущества в аренду оплата удерживается им из задатка (обеспечительного платежа), то в составе доходов выручка, полученная от предоставления данных услуг, учитывается на дату проведения зачета (удержания) указанных средств в счет погашения задолженности за оказанные услуги*».

    4.Ситуация: Нужно ли оформлять акт по гражданско-правовому договору на выполнение работ (оказание услуг)

    Составление акта об оказании услуг (выполнении работ) обязательно, только если такое требование предусмотрено гражданским законодательством или заключенным договором.* Такого мнения придерживается Минфин России (письмо от 13 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/750). В свою очередь Гражданский кодекс РФ прямо предписывает составлять акт об оказании услуг (выполнении работ) лишь при выполнении работ по договору строительного подряда (п. 4 ст. 753 ГК РФ). О составлении акта упоминается и в статье 720 Гражданского кодекса РФ, которая распространяется на все виды договора подряда. Однако в ней сказано, что наряду с актом стороны могут составить и другой документ, удостоверяющий приемку.

    Акты по гражданско-правовому договору можно составить следующим образом:

  • акт приема-передачи выполненных работ;
  • акт об оказании услуг.

    • В остальных случаях составлять акт не обязательно. Поэтому факт выполнения работ (оказания услуг) для целей бухучета и налогообложения может быть подтвержден иным документом (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, п. 1 ст. 252 НК РФ). Например, для договора перевозки факт оказания услуг подтверждается третьим экземпляром товарно-транспортной накладной. Если перевозка груза на грузовом автомобиле оплачивается заказчиком по повременному тарифу, то документом, подтверждающим факт выполнения услуг по перевозке, помимо товарно-транспортной накладной, является отрывной талон к путевому листу. Факт оказания услуг по договору комиссии подтверждается отчетом комиссионера (ст. 999 ГК РФ). По агентскому договору – отчетом агента (ст. 1008 ГК РФ). По договорам поручения (если это предусмотрено самим договором) – отчетом поверенного (абз. 5 ст. 974 ГК РФ).

    Вместе с тем, для признания расходов по договору при налогообложении акт может потребоваться и в случаях, не предусмотренных в гражданском законодательстве. В Налоговом кодексе РФ сказано, что акт нужен организациям, применяющим метод начисления, для признания материальных расходов по договорам на выполнение работ (оказание услуг) производственного характера (подп. п. п. 6 п. 1 ст. 254, п. 2 ст. 272 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 29 декабря 2009 г. № 3-2-09/279.

    Все о договоре аренды помещения

    Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.

    Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

    При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

  • адрес здания, в котором находится помещение;
  • описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
  • площадь;
  • назначение (для размещения офиса).

    • Если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

    Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.

    Форма договора аренды

    Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

  • не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
  • можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
  • если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

    • Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.

    Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2020 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)

    Цена — существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

    Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса:

  • твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
  • установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
  • предоставление арендатором определенных услуг;
  • передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
  • возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

    • Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера НДС.

    Изменение размера арендной платы

    Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

    Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

    В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

    Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным статьей 252 Налогового кодекса.

    Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

  • арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;
  • арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).

    • Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

    Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

    Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

    Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2020 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

    Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

    Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

    Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

    Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2020 № 16).

    Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

    Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

    Расторжение срочного договора аренды

    Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

    Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает случаи, когда арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом: