Содержание:
Схемы обмана при купле-продаже недвижимости
Покупателям, продавцам недвижимости
Александр Захаров, 2004-2020
По данным Росреестра, за 2016 год признаны недействительными 6% сделок с недвижимостью. Даже если предположить, что не все эти сделки признаны недействительными по причине обмана со стороны продавца или покупателя — все равно цифра огромна.
Гарантировать полную чистоту сделок с недвижимостью сегодня не могут ни риэлтеры, ни юристы, ни государство, тем не менее знание основных схем обмана на рынке недвижимости позволит избежать грубых ошибок при купле — продаже квартиры.
 |
Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.
Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).
Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.
Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.
Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи.
Самый примитивный, но ещё встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели- аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег, либо же, что не лучше, подсовывают фальшивки.
Однако, самая распространенная ошибка — передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Такой документ, расписка, полностью пишется от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и так же данные свидетелей, чье присутствие не просто желательно, но, скорее, необходимо), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.
Да, кстати, свидетелей должно быть минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.
При наличном расчете нет ничего надежнее, чем банковская ячейка, а при безналичном — безотзывный аккредитив.
Следует вообще избегать наличный расчет при совершении крупных сделок, но если без этого не обойтись, следует внимательно отнестись к выбору места передачи денег. Если вы думаете, что сумма, которой вы располагаете, не является достаточно крупной, чтобы ради нее пойти на дерзкое преступление, то отчаянный преступник рассуждает иначе. Никогда не проводите сделку в нелюдных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Хороший вариант — банк, поскольку кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.
Также используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального крайне тяжело.
При выставлении своей недвижимости на рынок, продавцу, как правило, нужны деньги и как можно скорее. То есть, он находится в не самом комфортном моральном состоянии и готов согласиться на любого покупателя. Лишь бы он деньги заплатил. Именно по этой причине возникли такая «услуга» от квартирных аферистов, которая условно называется «найди покупателя». Суть её заключается в следующем: — частный риэлтор связывается с продавцом и предлагает свои услуги, обещая найти достойного покупателя в два счета и вообще, утверждает, что недвижимость будет реализована по максимальной цене. Естественно, что продавец ничего не имеет против такого развития событий. Однако здесь есть небольшой нюанс — продавец должен выплатить не комиссионные по итогам продажи недвижимости, а маленькое вознаграждение за покупателей, которые найдутся. А вот сторгуется с ними продавец или нет – «риэлтора» не касается, потому что озвученная сумма часто невелика, продавцы соглашаются на эти условия. Надо ли говорить, что при таких раскладах найденный «покупатель» не приобретает квартиру или дом: зачастую такие «покупатели» — это знакомые посредника-мошенника и изначально не собираются ничего покупать.
У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Способов обмана множество. Так например, в Москве, один предприимчивый гражданин, вернувшись из мест не столь отдаленных, решил подзаработать немного денег. Для этого он нашел человека, очень похожего внешне, и передал ему свой паспорт с ключами от квартиры. Тот квартиру продал, а на следующий день после сделки настоящий хозяин написал заявление в прокуратуру о том, что он потерял паспорт и ключи. Ну это так, эксклюзив. На вторичном рынке жилья можно выделить несколько основных способов обмана.
Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.
Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.
Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.
Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $ 100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут. 50 лет!
Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!
Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Регистрационной палате.
Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена. ( Пример такого мошенничества см.: «Хотели начать здесь новую жизнь, а остались ни с чем»).
Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.
Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.
Вот один из последних случаев обмана, произошедший в Москве в 2017 году:
По совету своего агента, реэлтора-частника, Наталья Сергеевна подстраховалась: деньги продавцу квартиры передала в момент нотариального заверения сделки — в присутствии риэлтора и нотариуса. Последний заверил и расписку о получении всей суммы.
По дороге в регистрационную палату у продавца зазвонил телефон. Дело оказалось срочным, и он попросил перенести регистрацию сделки на следующий день. Больше его (и соответственно переданных денег) Наталья Сергеевна не видела. Риэлтора — тоже. В суде заявление приняли (данные продавца и координаты квартиры были реальными), но назад женщина сможет получить только ту сумму, которая значится в договоре купли-продажи. А там — сумма «по БТИ». Расписка нотариуса? Она свидетельствовала лишь о том, что получена некая сумма денег (а за квартиру или как «пожертвование», не уточнялось, о расписке — см. выше).
Увы, наши граждане, как правило, слабо представляют детали технологии сделки. Лохотронщики этим активно и пользуются. Женщина вряд ли пострадала бы, если бы твердо знала: полноправной владелицей квартиры она станет только после регистрации перехода права собственности (а не после подписания договора купли-продажи жилья — как многие думают).
Будьте честными при подготовке и подписании договора. У квартиры существует как бы две цены — кадастровая и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи в случае срыва сделки Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все. Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, ведь, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.
К сожалению, в России нет закона о лицензировании риэлторской деятельности, который есть во многих западных странах. Поэтому клиент даже не может попросить агента показать некий официальный документ, который бы удостоверял право последнего профессионально заниматься риэлторской деятельностью. Формально говоря, у нас этой деятельностью может заниматься каждый, и зачастую обман при купле-продаже недвижимости совершается по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.
Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного-единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.
Здесь ему говорят, что есть срочный вариант — хозяин через неделю улетает в Израиль или Гваделупу, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.
Иногда посредники обманывают по мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.
Достаточно распространен прием обмана покупателя с получением аванса (задатка). Чаще всего этот прием используется арендаторами-мошенниками, но зачастую и собственниками. Дается объявление о продаже квартиры по очень привлекательной цене – от покупателей, соответственно, нет отбоя. Аванс берут у нескольких «покупателей», иногда до 10-15 человек, после чего из квартиры съезжают. Аналогичные случаи происходят и в аренде – там иногда мошенники «сдают» квартиру, которую сняли на месяц, сразу 10-15 снимающим.
Собственник же, как правило, предъявляет пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.
Заинтересованный покупатель заявляет о готовности совершить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.
Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием.
Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а затем появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.
За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.
К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной со всеми вытекающими неприятными для покупателя последствиями.
Во всех случаях главный признак мошенничества — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).
Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.
Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно до минимума свести риск неприятных последствий, если истребовать у продавца ряд документов, а также получить некоторые документы самостоятельно. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.
Стандартный набор документов:
свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
справки из ПНД и НД;
согласие супруга на сделку.
Дополнительный набор документов:
Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
Отдельный вопрос, это обман при участии в долевом строительстве. Здесь многие граждане то и дело сталкиваются с трудностями и попадают в число обманутых дольщиков.
 |
| Фото: Ал. Захаров |
Весьма опасно заключать договор не с самим застройщиком, а с подрядчиками или субподрядчиками, с которыми зачастую оформляются договоры, по которым застройщики оплачивают выполненные работы подрядчикам и субподрядчикам готовыми квартирами. Подобный договор может быть легко аннулирован застройщиком в случае, если он недоволен качеством выполненных услуг. И потом спрашивайте свои деньги или недвижимость с подрядчика, кем договор был аннулирован, а ваши деньги отправлены в оборот. Короче, устанете «по судам пыль глотать».
Более «щадящие» и часто встречающиеся случаи — например, скрытая комиссия. Это когда агент договорился с продавцом о снижении цены, а покупателю ничего не сказал. В результате сумму, которую уступил продавец, он кладет себе в карман.
Сегодня застройщики стали меньше прибегать к услугами риелторских агентств либо отдают им на реализацию небольшое количество квартир в новостройках, лишь незначительно расширяя воронку продаж.
Достаточно простая задача покупателя «улучшить жилищные условия» обычно сводится к необходимости продать старую квартиру и купить новую, побольше (либо большую в новостройке). С этой задачей с одинаковым успехом справится и риелтор, и специалист отдела продаж застройщика, если ваша будущая квартира находится в новостройке.
В чем может быть разница? Во-первых, в отличие от риелтора, специалист отдела продаж имеет более полную информацию об объекте. Во-вторых, у него больше квартир в продаже. В-третьих, у застройщика всегда наготове целый набор спецпредложений и спецусловий для привлечения клиентов. Его задача — продать свой объект. Задача риелтора — заработать на комиссии с продажи, поэтому если клиент не согласен на условия по обсуждаемому объекту, риелтор меняет объект, а не условия.
Второй риск связан с приобретением векселя. Данный тип сделки снимает ответственность с застройщика, она освобождает его от уплаты налогов, оплаты штрафов и неустоек при несоблюдении сроков строительства. Дольщики в данном случае являются абсолютно бесправными.
Еще один сомнительный вид сделки – это предварительный договор. Если ваш застройщик предлагает не основной полноценный договор долевого участия, а его предварительный вариант, который конечно же не будет иметь юридической силы, будьте осторожны – вероятнее всего вас пытаются обмануть. Скорей всего у такого застройщика есть какие-либо проблемы, при которых регистрация основных договоров не предоставляется возможной.
Покупайте квартиру в новостройке только по договору о долевом участии.
Этот договор регистрируется в Росреестре, и у вас, как у покупателя, появляются права. И вообще вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». По нему застройщик обязуется построить дом и сделать это в установленные сроки. А если не будет их соблюдать, у вас появится право обратиться в суд за компенсацией.
Все остальные схемы купли-продажи жилья в новостройках очень рискованны. Например, не стоит ввязываться в приобретение квартиры через вступление в кооператив. Одна крупная строительная компания, которая долго работала на рынке и действовала таким образом, недавно обанкротилась. Люди оказались брошены. Фактически члены кооператива сами должны продолжать строительство.
Подумайте, прежде чем купить апартаменты.
Апартаменты в новостройках продают несколько дешевле, чем квартиры.
В чем же подвох? Они не имеют статуса жилого помещения. По сути это офис, но с ванной, кухней, туалетом и т.д. Зарегистрироваться в апартаментах нельзя. Но даже если прописка вам не нужна, всё равно стоит хорошо подумать. Какие сюрпризы могут ожидать человека, находящегося в нежилом помещении, сегодня никто не знает. Скажем, по каким расценкам будет считаться коммуналка? Не будет ли ограничений по использованию «офиса»? Я бы не рисковал, но вольному — воля.
При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru .
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.
Copyright © А. Захаров 2000-201 9 . Все права защищены. Последнее обновление: 13 августа 2020 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года
Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры
Сделки с недвижимостью всегда привлекают аферистов — уж слишком много возможностей для мошенничества заложено в самом механизме купли-продажи жилья и слишком велика возможная прибыль. А ещё — слишком много юридически безграмотных и доверчивых людей. Как минимизировать риски — расскажем ниже.
Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры
Конечно, сейчас для мошенников не такое раздолье, как, скажем, в 90-е, и многие мошеннические схемы былых времён исчезли из криминальных сводок. Законодатели пытаются поставить заслон для мошеннических схем, а механизмы проверки квартиры на юридическую чистоту стали совершеннее и доступнее. Однако не стоит обольщаться. Одни схемы ушли в прошлое, но появляются другие, преступники находят всё новые способы обмана продавцов и покупателей. И, конечно, на сто процентов обезопасить себя от неприятностей не может никто. Но попробовать точно стоит.
Операции купли и продажи жилья можно разделить на две большие группы: сделки с новостройками и сделки на вторичном рынке. Соответственно, и мошеннические схемы в этих двух случаях будут разными.
Схемы мошенничества, применяемые продавцами жилья в новостройках
Многие покупают новую квартиру ещё на стадии строительства по долевому договору участия — на этом и основывается стратегия мошенников. Наиболее выгодным до недавнего времени были вложения в недвижимость на стадии котлована под строящееся здание (они же, разумеется, и самые рискованные). У застройщика в таком случае больше времени сбежать с деньгами, хотя, конечно, он может исчезнуть с ними и на любой другой стадии строительства. Но если «побег» случается очень быстро, то, скорее всего, застройщик никогда и не собирался достраивать дом.
Но бывает и так, что застройщик рад бы достроить дом, но сталкивается с финансовыми трудностями или не может преодолеть какой-то административный барьер. Ещё случается, что дом годами стоит построенным, но не может быть заселён из-за невозможности его сдачи. Покупателю-дольщику, который не может получить свою квартиру, уже, в сущности, не так важно, был ли изначально злой умысел у застройщика или нет. Ведь всё равно пострадавший не может ни вернуть вложенные средства, ни пользоваться жильём, на покупку которого их потратил. Каковы основные причины?
Ошибка в договоре. В последнее время широко обсуждались проблемы дольщиков, купивших квартиры у одного крупнейшего московского застройщика. Некоторые из них обнаружили, что их жилье застройщиком заложено, поскольку у него нет денег, чтобы расплатиться с долгами, и ему грозит банкротство. При этом выяснилось, что залог стал возможен, поскольку с дольщиками заключался не договор долевого участия по форме 214-ФЗ, а предварительный договор долевого участия, что позволяло застройщику недвижимость оформлять на себя и закладывать. В итоге дольщик оказался лишь одним из претендентов на свою недвижимость или компенсацию за неё, причем далеко не первым. Заключение предварительного договора ПДДУ вместо договора долевого участия по форме 214-ФЗ было ошибкой.
Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят.
Отсутствие разрешения на строительство. Бывает, что дом построен, сдан и заселён, но потом выяснилось, что разрешения на строительство не было. Случаи, когда многоэтажный дом признавался самостроем, были в нескольких регионах РФ. Людей, купивших квартиры в этих домах, выселяли, а сами дома по решению суда подвергались сносу. Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а приёмка-сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят. Имущественный и моральный ущерб дольщикам суд не компенсирует.
Нечестный посредник. Для реализации жилья застройщик обычно привлекает субподрядчиков. Субподрядчики продают жильё по договору с застройщиком и инвесторами, берут по договору купли/продажи деньги с покупателей, себе оставляют оговоренный процент, остальное переводят застройщику. Но бывает, что недобросовестные субподрядчики не переводят застройщику деньги, а исчезают вместе с ними. В этом случае на субподрядчика заводится уголовное дело, договор между ним и застройщиком аннулируется, а люди, заключавшие договор через субподрядчика, остаются без жилья и денег.
Новостройка – что проверять?
Конечно, лучше покупать квартиру непосредственно у застройщика. Но некоторые застройщики сами квартиры не оформляют, и тогда лучший выбор – выбрать из уполномоченных продавцов наиболее известное агентство недвижимости. Надо потребовать документацию на объект и убедиться, что у застройщика есть документ о выделении земли и разрешение на строительство. Если документацию не показывают, от покупки квартиры лучше воздержаться.
К сожалению, обезопасить себя от всех рисков при покупке квартиры на стадии строительства практически невозможно. Неприменимо тут и титульное страхование. Ведь застраховать можно только право собственности. А если его ещё нет, то и страховать нечего.
Мошенничество при продаже вторичного жилья
Общая стратегия мошенников при продаже вторичного жилья такова: провести сделку, (которая должна пройти регистрацию), получить с покупателя деньги, далее сделка оспаривается в суде, договор купли/продажи расторгается, покупатель лишается и приобретенной недвижимости и денег. Таких мошеннических схем существует несколько, но встречаются и другие.
Подставное лицо. В сделках может фигурировать настоящий паспорт (когда мошенник или его сообщник похож на владельца) или тот, в котором переклеивается фотография. В 90-е годы были случаи, когда мошенник проникал в квартиру уехавшего в длительную зарубежную командировку хозяина, находил его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал. Сейчас такие истории практически не встречаются, однако общегражданский паспорт оставлять дома, уезжая на длительное время, всё равно не стоит. При пропаже паспорта необходимо срочно подать заявление об утере или краже.
Показывают одно, продают другое. Эта схема тоже из 90-х. Были инциденты, когда мошенники меняли обозначение номера квартиры или дома (в документах или даже на самом доме/улице). Такие приёмы применялись при купле-продаже жилья за городом, так как там подделать адрес гораздо легче. Схема примитивная, но на невнимательном покупателе может сработать.
Есть риск, что собственник может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники.
Исчез с авансом. Подобная схема встречается и сейчас. Покупателю показывают квартиру, она ему подходит, и тогда между двумя сторонами заключается предварительный договор, подтверждающий внесение аванса. Через некоторое время продавец просто исчезает. В дальнейшем оказывается, что это был вовсе не владелец квартиры, а, скажем, арендатор, а документы на квартиру подделаны. Утешить покупателя может лишь то, что его материальный ущерб ограничивается суммой аванса. И, скорее всего, этот пострадавший — не единственная жертва, так как в подобных схемах мошенники стремятся обмануть сразу нескольких покупателей.
Продажа по доверенности. Такие сделки априори являются рискованными. Доверенность зачастую выдается, если собственник стар или болен и поэтому не может сам провести сделку. Но есть риск, что он может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники. Другой «скользкий» момент таков: человек, выдавший доверенность, может отозвать ее в любой момент. Хоть за день до сделки. Тогда доверенность признается недействительной и сделка расторгается.
Нужно, прежде всего, настоять на встрече с владельцем недвижимости, выдавшим доверенность. Убедиться, что он жив, вменяем, не поменял своего желания продать недвижимость, не собирается отзывать доверенность. Нужно попробовать договориться с ним о его личном участии в сделке. Непосредственно перед сделкой желательно дополнительно удостовериться у выдавшего доверенность нотариуса, что она не была отозвана.
Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим.
Продажа квартиры, находящейся в залоге или под другим обременением. Мошенник может попытаться продать вам квартиру, заложенную при получении им кредита, что тоже является весьма распространённым явлением (особенно часто встречалось в богатые на криминальные события 90-е). Сейчас обременения на право собственности, в том числе и залог, проверяются достаточно легко. Для этого заказываете через сайт Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, платите двести рублей и через пять дней её получаете. Выписка должна быть максимально «свежей» на момент сделки, но это может не спасти от мошенничества. Дело в том, что регистратор должен получить информацию о наложенном обременении в течение трёх дней. Поэтому возможен случай, когда регистрируется сделка с уже наложенным, но ещё не известным регистратору обременением. Подобные случаи решаются в судебном порядке. Исход судебного разбирательства предсказать невозможно.
Лицо, отказавшееся от приватизации с правом пожизненного проживания. Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим. Например, так происходит в отношении лица, когда-то отказавшегося от участия в приватизации квартиры в пользу своих родственников — он получает право пожизненного проживания в ней. Покупка такой квартиры относится к сделкам повышенного риска, поскольку это право сохраняется даже после многократной перепродажи квартиры, что может быть использовано мошенниками для давления на ее новых владельцев.
При толковании параграфа закона о праве пожизненного проживания ещё недавно была распространена точка зрения, что при выписке из квартиры такой человек теряет это своё право. Но в последние годы суды восстанавливают его, ссылаясь на ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и постановление пленума ВС РФ от 02.07.09 №14.
Поэтому, покупая квартиру, где никто не был прописан, вы можете получить неприятный сюрприз, когда вдруг некий человек решит поселиться с вами вместе. И даже наличие у данного лица жилья в собственности ему не помешает.
Оспаривание сделки возможно, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере.
Оспаривание сделки. После проведённой сделки продавец вдруг заявляет, что его опоили и принудили подписать договор. И на руках у него будет документ о том, что в момент сделки он не был трезв. В соответствии с мошеннической схемой либо до сделки, либо сразу после неё продавец выпивает изрядное количество алкоголя и попадает на медицинское освидетельствование вследствие какого-либо нарушения прав дорожного движения или мелкого хулиганства. Если это происходит до сделки, то алкоголь выводят с помощью капельницы, и на сделку продавец попадает уже во вменяемом состоянии. Сделка оспаривается, квартиру покупатель возвращает, но денег назад не получает, так как продавец их потерял, истратил и т.д. Суд, конечно, обяжет продавца выплачивать деньги по договору, но реально получить их от него будет невозможно.
Подобный сценарий оспаривания сделки возможен и в том случае, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере или ПНД. Поэтому справки от продавца из этих заведений при заключении договора купли/продажи крайне желательны. Нотариальное заверение договора купли/продажи, когда удостоверяется способность продавца понимать значение своих действий и его дееспособность, тоже не будет лишней. А в некоторых случаях просто необходимой.
Занижение цены в договоре. Заключается договор купли/продажи. После регистрации права и получения денег продавцом сделка по какой-то причине оспаривается им в судебном порядке. После признания договора недействительным покупателю возвращается только та сумма, которая была указана в договоре. Доказать, что на самом деле сумма была больше, покупателю будет очень трудно. Раньше эта схема была особенно популярна, но сейчас, в связи с поправками в законодательстве, цена в договоре с января 2016 года должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости. Так как сейчас зачастую кадастровая стоимость на 10-15% выше рыночной, сильно нажиться при такой схеме у мошенников не получится. К тому же, в последние годы покупатели очень неохотно идут на занижение цены в договоре.
Мошенничество со стороны покупателя
Покупка доли. Распространенными случаями мошенничества со стороны покупателя являются рейдерство и обман при денежных расчётах по сделке. Сейчас рейдеры в основном занимаются манипуляциями с долями в квартире, для чего у одного из собственников покупается доля (иногда – весьма незначительная). После этого, из-за несовершенства законодательства в данной области, рейдеры претендуют на право пользования недвижимостью.
Если рейдеров в квартиру не пускают, они пишут заявление в полицию о препятствовании пользованию жильём, а затем, пользуясь связями и подкупом, в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются. Их задача – морально подавить хозяев квартиры и вынудить откупиться от рейдеров за несоразмерные деньги, а то и вообще дешево продать свои квадратные метры захватчикам. Методы применяются самые наглые. У рейдеров существуют даже интернет-сообщества и специальные сайты, где они делятся друг с другом секретами «профессии».
Как противостоять? Надо обратиться к юристу и подать на рейдеров в суд, исходя из конкретной ситуации. Можно учинить иск по поводу материального и морального ущерба, но при этом нужно помнить, что операции с долей недвижимости подчиняются определённым правилам. Совладельцы квартиры должны быть письменно уведомлены о продаже доли. Причём, они имеют первоочередное право выкупа доли по заявленной продавцом цене. Человек со стороны может приобрести долю только после того, как за назначенную цену её отказались покупать содольщики. Если условие не было соблюдено, можно оспорить сделку купли/продажи доли. Кроме того, нужно знать, что владелец доли в квартире может распоряжаться ей только при согласии остальных владельцев квартиры.
Обман при денежных расчетах. Мошенники склоняют продавца к передаче денег старым дедовским способом – наличными из рук в руки. Такой способ расчётов по сделке с жильём крайне опасен. Наиболее распространённым сейчас способом является расчёт наличными через банковскую ячейку. Но, говорят, бывают случаи, когда деньги воруют и из ячейки. Ещё более безопасные варианты, но несколько более дорогостоящие варианты денежных расчётов – через ту же банковскую ячейку, но не наличными, а с использованием векселей, а также безналичный расчёт с помощью банковского аккредитива.
Что проверить перед сделкой?
Прежде всего, необходимо получить выписку из ЕГРП на квартиру, которую покупаете. Там будут сведения об обременениях, которые на неё наложены, если они есть. Выписка может быть получена без проблем, но имейте в виду, что Росреестр не всегда соблюдает сроки. Впрочем, неофициальную информацию можно получить в течение нескольких часов. Предложений в интернете достаточно.
Сложнее с расширенной выпиской, в которой представлена история собственников данной квартиры. Такую выписку может получить только собственник. То же касается и справки формы 40, которую получают в паспортном столе. Нужно попросить собственника о получении этих справок. В случае его отказа стоит задуматься о том, стоит ли идти на сделку.
Сроки оспаривания сделки
Теоретическая возможность того, что вашу покупку оспорят, сохраняется в течение 3 лет — именно таков срок исковой давности. Для признания сделки недействительной установлен срок в 1 год. Признать сделку ничтожной (то есть изначально противоречащей нормам законодательства) могут в течение 3 лет после её совершения. Но срок может отсчитываться не с момента совершения сделки, а с того дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, по которым сделка может быть признана недействительной.
Продаем квартиру: как не стать жертвой мошенников
Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости. Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются. Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.
Покупатели-мошенники: как избежать обмана?
Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру. Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.
Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.
Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Отказ или замешательство должны насторожить.
Аванс и задаток: различайте понятия
Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.
Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.
Мошенничество при заключении сделки
Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.
Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.
Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.
Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.
Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.
Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!
Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.
Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.
Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2020г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО «Деловой Мир Медиа» обязательна (в интернете—гиперссылка)
Мошенничество при продаже квартиры
В сфере купли-продажи объектов недвижимости такой вид преступления, как мошенничество, очень распространен. В нашей статьей мы расскажем о схемах и способах совершения данных преступных деяний, мерах предосторожности для пострадавших и ответственности для виновных лиц.
Для большинства граждан РФ квартиры или дома являются единственной ценностью, которую при необходимости можно выгодно продать или обменять. Таким обстоятельством дел умело пользуются мошенники, переводя сделку купли-продажи жилья в объект преступления. Согласно статистическим данным только на территории Москвы проводится более 130 000 сделок по купле/продаже жилых помещений, из них 5% являются деятельностью аферистов. Сложно себе представить, сколько обманутых граждан ежегодно можно встретить по всей России. Ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости предусмотрена статьей 159 Уголовного кодекса РФ.
Виды и схемы мошенничества при купле-продаже жилья
По сути, все способы обмана мошенниками продавца или покупателя сводятся к одной цели – присвоить себе квартиру и дом и при этом остаться с деньгами. Рассмотрим более подробно наиболее популярные схемы мошенничества:
Как правило, к такой схеме мошенничества обращаются аферисты – арендаторы, получившие доступ к квартире в качестве квартиросъемщика. Преступными лицами оперативно подделываются документы собственника жилья, в том числе, паспорта и свидетельства о регистрации, подается объявление о продаже квартиры с ценой, значительно ниже рыночной. Используя данный способ мошенничества, «предприниматели» могут продать одну и ту же чужую квартиру много раз разным покупателям в один день, взяв с них задаток, и просто исчезнуть в неизвестном направлении. При этом, мошенников очень сложно поймать – они имеют несколько поддельных паспортов, умеют профессионально изменить свою внешность и работают всегда в разных районах города.
Данная схема применяется к иногородним гражданам, которые недавно переехали из другого города и еще не могут быстро ориентироваться в новой местности. Мошенники арендуют хорошую квартиру в престижном районе, куда приглашают покупателя на ее осмотр, в дальнейшем в документах используется адрес совершенно другой квартиры, например, претерпевшей пожар, цена которой в разы меньше приобретаемой жилплощади. Фактически всегда обман раскрывается уже после того, как покупатель передал деньги мошенникам и имеет на руках зарегистрированные документы на право собственности. В период осмотра мошенники меняют номера квартир и даже номера домов! Адрес подставной квартиры выбирается тщательно и скрупулезно, чтобы даже название улицы и района были созвучны с адресом помещения, которое на самом деле передается в собственность потерпевшему.
Данная схема очень стара, стоит отметить, что последнее время она стала себя изживать, поскольку неприватизированных квартир становится все меньше, но все-таки еще имеет место быть и пользуется спросом у аферистов. Такой способ несколько сложноват, но для мошенников нет ничего невозможного. Для реализации преступного деяния необходима квартира и паспорт ее владельца, идеальный вариант, когда хозяин объекта находится в длительной командировке, тогда документ подделывается, а его квартира вскрывается и становится объектом преступления. Имея доступ к квартире и паспорту, преступники сначала оформляют приватизацию, а затем «продают» потерпевшему, после того, как появляется реальный владелец квартиры, найти мошенников практически невозможно.
- Продажа квартиры без наследников.
- Аванс как вид мошенничества.
- Тщательно проверяйте каждый документ, представленный для подписания договора купли-продажи, если есть вопросы, лучше отменить сделку или обратиться за помощью к специалисту.
- Требуйте у партнера сделки копию каждого подписанного документа и его паспорта, отказ должен вас насторожить.
- Пользуйтесь своим правом вносить в договор какие-либо условия, если Вам отказывают в этом, лучше сделку не совершать.
- Никогда не оставляйте свои документы – паспорт, документы на квартиру и другое, в руках посредников. Составление всех документов проводится исключительно при участии обеих сторон сделки.
- Не соглашайтесь указать в договоре купли-продажи квартиры заведомо заниженную стоимость покупки жилья. В случае расторжения сделки, покупателю на руке будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре, а не выплаченная по факту.
- Приобретая жилье, рекомендуется проверить, все ли жильцы выписаны из объекта недвижимости на момент совершения сделки. Встречаются случаи, когда продавец «забывает» проинформировать покупателя о том, что в квартире остался прописан несовершеннолетний гражданин или недееспособный инвалид, которых выписать будет достаточно сложно.
- С большой опаской следует относиться к «уговорам» потенциальных продавцов о быстроте совершения сделки или дооформления ее после передачи денег.
- Передачу денежных средств за квартиру лучше осуществлять в присутствии свидетелей, которые могут являться родственниками, друзьями или просто хорошими знакомыми покупателя.
- Не рискуйте и не проводите сделки купли-продажи самостоятельно, привлечение к сделке третьего лица – агентства недвижимости является дополнительной гарантией безопасности как для покупателя, так и для продавца квартиры.
- паспорт владельца квартиры;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий факт собственности;
- выписка из ЕГРП;
- справка о наличии задолженности за коммунальные платежи;
- выписка из домовой книги;
- справка о том, что все жильцы выписаны из реализуемого объекта недвижимости;
- разрешение супруги/супруга и иных родственников на совершение сделки, если они прописаны в квартире;
- справка об отсутствии в квартире незаконных перепланировок;
- информационная справка о том, не является ли дом, где расположена квартира, поставленным на очередь на расселение или снос, если есть подозрение о таковом;
- разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок;
- в случае, если на сделке присутствует не сам покупатель или продавец, а их доверенное лицо, следует тщательно проверить его доверенность на продажу или покупку квартиры – не отзывалась ли она, также срок ее действия может быть завершен.
Это один из самых распространенных способов аферы в сфере купли/продажи недвижимости. Мошенники по поддельным документам успевают продать квартиру умершего владельца, ничего не подозревающему покупателю. Вскоре появляются настоящие наследники объекта недвижимости, оспаривают свое право на владение в суде и несостоявшийся покупатель остается без жилья и без денег.
Мошеннические схемы с использованием аванса очень распространенны. Очень часто аферисты, прося выплатить покупателя аванс в виде крупной суммы, аргументируя это, что деньги нужны, чтобы избежать риска отказа покупателя от сделки. Но именно оплата крупного аванса зачастую становится конечной точкой в отношениях между покупателем и «продавцом», поскольку с ней последний и исчезает.
Нередки случаи, когда и продавец квартиры становится жертвой мошенников, в данном случае он остается без своей недвижимости, но и денежный средств в полной ее стоимости или частичной не получает тоже.
Как избежать участия в аферах при купле-продаже квартиры
Рекомендации по заключению подобных сделок очень просты:
И в заключении хотелось бы напомнить, какие документы необходимы для совершения «чистой» сделки купли/продажи квартиры:
Вопросы от наших читателей
Добрый день!Я увидела на авито кввртиру по очень заниженной цене и задалась вопросом,почему так дешево.Вот что мне ответили. Что вы дуиае е,это развод?Приветствую Вас Ниже я опишу условия продажи моей квартиры. ОБМЕН , РАССРОЧКА ИЛИ ИПОТЕКА МЕНЯ НЕ ИНТЕРЕСУЕТ — ТОЛЬКО ЧИСТАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ! Мы с супругой переехали жить в Лиссабон(Португалия). В России я занимался бизнесом(частым кредитованием под залог движимого и не движимого иммущества). Я давал деньги в долг на короткий срок под проценты, под залог. Данная квартира была оставлена владельцем по кредитному договору и в данный момент уже принадлежит мне. Оформлена на меня лично. В квартире ни кто сейчас уже не прописан. Я продаю её именно за ту сумму , за которую она мне досталась. Я не хочу получить прибыль с неё ,так как я считаю это не корректным да и не нуждаюсь в этом. Я продаю её ровно за те деньги , которые я в неё вложил и плюс мои проценты за пользование моими деньгами. Не более того. Лишнего мне не нужно. Я не хочу тратить своё время, сидеть в городе, и продавать её сам, или доверить продажу какому нибудь(не дай Бог) не порядочному риелтору. По этому я решил продать её быстро и не дорого — по заниженной а не по рыночной цене. Суть такова: Для того, что бы мне прилететь из Лиссабона, для переоформления квартиры ,я должен быть уверен ,что лечу к реальному клиенту. В этом вся суть моих условий. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений, Вы высылаете предоплату, в размере полной стоимости квартиры, в Россию(перевод внутри страны), через систему быстрых денежных переводов «Юнистрим» , «Калибри»(Сбер банк), «Мигом», «Контакт», «Лидер», или «Вестерн Унион». НО НЕ НА МОЁ ИМЯ — имя и фамилию получателя указываете Вы сами. То есть получателем перевода Вы укажите НЕ МЕНЯ , а того , кого посчитаете нужным. Можете указать получателем любого Вашего родственника, друга , супруга или супругу или родителя. И НЕ ИГРАЕТ НИ КАКОЙ РОЛИ , ЕСТЬ У ВАС В РОСИИ КТО ТО ИЛИ НЕТ. ВЕДЬ УКАЗАННЫЙ ВАМИ ПОЛУЧАТЕЛЬ НЕ ДОЛЖЕН БУДЕТ ПОЛУЧАТЬ ЭТОТ ПЕРЕВОД. После переоформления квартиры на Ваше имя , мы вместе зайдем в банк , от куда был совершен перевод , и у нас будет два варианта: 1) Вы смените данные получателя на те , которые дам Вам я. 2) Вы просто вернёте свой перевод и я возьму наличные в руки. По этому Вы можете указать получателем перевода свою супругу(супруга) , даже если он находится сейчас в Казахстане а в переводе указывается что перевод отправлен в Россию. Вы можете отправить перевод через ЛЮБУЮ СИСТЕМЫ БЫСТРЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПЕРЕВОДОВ КРОМЕ ПЕРЕВОДА «Золотая Корона» так как в этой системе переводов возврат перевода или смена данных получателя может занять до 72-х часов. А столько ждать я естественно не намерен. У всех переводов есть лимиты суточный лимит от одного человека. Самые большие лимиты это у перевода Юнистрим. У них лимит 900000 руб в сутки от одного человека(за эту операцию Юнистрим берет всего 1990 руб). Другие виды переводов немного дороже и лимит у них немного ниже. 500000 руб в сутки от одного человека. Получается отправить можно либо не от одного человека , либо не в один день, а так же один человек может воспользоваться сразу несколькими системами переводов. Вы сами выбираете каким переводом высылать. Как я уже и писал что ЛЮБЫМ переводом, кроме «Золотой Короны». Проценты по переводу входят в стоимость квартиры. В подтверждение того , что Вы на самом деле совершили перевод , Вы вышлите мне на е-маил или на ватсап квитанцию о оплате в от-сканированном виде либо фотографию. Теперь к вопросу о Ваших гарантиях — они явно очевидны — перевод не на моё имя а на Вашего человека ! То есть я не имею к этому переводу ни какого отношения ! А значит гарантия сохранности Ваших денежных средств 100% ! Денежный перевод высылается НЕ НА МОЕ ИМЯ — я к нему не имею ни какого отношения. То есть Вы вообще ни чем не рискуете ! Это своего рода гарантийный денежный депозит. Для меня ,мои условия продажи, это гарантия серьёзности намерений клиента ,а так же гарантия наличия у него денежных средств в полном объёме и гарантия того , что клиент не сможет торговаться со мной когда я приеду , так как уже выслал полную стоимость квратиры. Но в первую очередь это гарантия серьёзности намерений клиента а так же мои удобства в продаже. Для меня удобны условия продажи — для клиента удобна цена. Нет условий — нет и цены. ПО ДРУГОМУ Я ПРОДАВАТЬ НЕ БУДУ . НЕ ПРЕДЛАГАЙТЕ МНЕ ПРИСЛАТЬ ВЫПИСКУ С БАНКА О СОСТОЯНИИ ВАШЕГО СЧЕТА — этоговорит только о том , что у Вас есть деньги и ни о чем больше ! Так что не предлагайте , так как ответ заранее НЕТ. Я ПРОДАЮ ТОЛЬ
КО НА ОПИСАННЫХ УСЛОВИЯХ И НИ КАК ИНАЧЕ. Сама квартира в очень хорошем состоянии. На фото изображена именно моя квартира, которую я продаю. Фотографии в полной мере отражают её отличное состояние. Всё что видите на фото — всё остаётся новому владельцу. Квартира не угловая. С отличным ремонтом и хорошей мебелью. На данный момент я единственный владелец квартиры. В квартире ни кто не прописан. Документы в полном порядке и лежат в квартире. По приезду Вы сможете их изучить и проверить любыми доступными для Вас способами. Осмотр квартиры возможен только по моему приезду, так как ключи у меня ,и у меня нет ни кого в городе, кому бы я мог доверить продажу квартиры. А если бы кто то был ,то он бы и продавал квартиру ,и не по заниженной цене, а уже по рыночной. То есть цена занижена только по тому , что квартиру нельзя посмотреть заранее и есть определённые , описанные выше, условия продажи. Не было бы этих условий — не было бы низкой цены ! Повторюсь — не беспокойте меня, если условия сделки Вас не устраивают. На письма с предложением своих условий по продаже моей квартиры, я не буду отвечать. Продаю только за наличные. Ни каких обменов , рассрочек , иптек или других вариантов. Приехать для переоформления я смогу в течении двух трёх дней с момента получения квитанции о денежном переводе. Свяжитесь со мною за день или в день планируемого денежного перевода. Если ни кто не внесёт деньги раньше , то я подтвержу Вам что можно производить оплату. После этой договорённости я больше ни с кем не буду вести переговоры о продаже квартиры. Если Вас устроят описанные выше условия продажи , прошу Вас связываться со мной вот по этим контактам.
Здравствуйте. Я продавец квартиры. Какие опасности могут подстерегать меня? Один покупатель уговаривает и спешит. Цену просит занизить. Нанял своего юриста. На сделку я ещё окончательно не согласилась. Спасибо.
Здравствуйте, Елена! Опасностей может быть сколько угодно: начиная от юридически неправильного договора и заканчивая банальным разбоем. Все опасности перечислять, не хватит места на сайте. Поэтому Вам лучше обратиться к юристу, который бы сопровождал полностью заключение договора купли-продажи квартиры.
Сделка была по матер капиталу но деньги я так и не получила,говорят что банк не пропустил .Что делать?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Людмила! Необходимо обратиться в свой банк для получения разъяснений, а также держать постоянную связь с покупателями, чтобы они могли узнать информацию от пенсионного фонда.
