Залог имущества — это способ обеспечить обязательства, представляющий собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передаст залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний удовлетворит свои требования при неисполнении обязательства.
Это обеспечение финансовых обязательств, основанная на праве одного лица сохранять в собственности имущество, принадлежащее другому лицу, пока его финансовые претензии к владельцу этого имущества не будут удовлетворены. Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права.
Предмет залога — вещи и права требования (ст.336 ГК). Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству РФ:
При этом предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору. Залоговое имущество оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем может быть как сам налогоплательщик или плательщик сбора, так и третье лицо.
Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст.335 ГК). Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки – договор должен иметь государственную регистрацию.
Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п. С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие виды залога:
Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.
1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним проводить ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает погашение основного долга и процентов по кредиту.
2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется с ее изменениями. Корректировку проводят, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Этот риск состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.
3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.
4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Прекращается залог в следующих случаях:
Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.
Продажа залогового имущества
Залоговое имущество продается на открытых аукционных торгах по стартовой цене. Конечная цена продажи может быть как выше, так и ниже изначальной. Стартовая цена определяется решением суда с учетом мнения банка-кредитора и залогодателя. Банку, как правило, важно установить цену, при которой недвижимость продадут быстро и средства от ее продажи компенсируют задолженность по кредиту и убытки банка. Залогодателю важнее, чтобы цена была максимальной, так как разницу между ценой продажи и суммы компенсации банку он положит в карман.
О проведении торгов по продаже недвижимости объявляют заранее. Указывается стартовая цена и дата. Желающие принять участие вносят 5% от стартовой стоимости квартиры и подают заявку на участие.
Таким образом, у каждого человека есть возможность выкупить залоговую недвижимость по гораздо меньшей цене, но надо быть очень осторожным и внимательно изучить все необходимые документы, чтобы сделка была успешной и выгодной.
Когда банк принимает решение о привлечении того или иного актива как залогового обеспечения, он рассматривает несколько критериев:
1. Ликвидность залога. Банк определяет, сможет или нет он быстро и легко продать товар и получить за это достаточную сумму денег, чтобы уладить все финансовые вопросы. За срок реализации берется период от 3 до 6 месяцев.
2. Качество залога. Имущество, которое передается банку в роли залога, должно быть качественным, соответствовать рыночным характеристикам подобных товаров.
3. Минимальный риск снижения количества товаров в обороте. Банку нужно убедиться, что количество товара на складе – это не минутный «всплеск активности», и этот объем будет поддерживать весь срок выплаты кредита.
4. Постоянные цены на вид товара – продукция, которая быстро обесценивается, в залог не принимается.
5. Срок годности товара – продукцию со сроком годности меньше 3-х месяцев (а зачастую – и меньше полугода) банки как залог не рассматривают.
6. Минимизация риска утраты товара. При осмотре будущего залога сотрудник банка обратит внимание на состояние помещения, в котором товар хранится, на пожарную безопасность, наличие охраны.
7. Говоря о залоге товаров в обороте, выделяют следующие группы товаров, которые банки предпочитают брать в качестве залогового обеспечения:
Банки осторожно относятся к залогу ювелирных украшений, алкоголя, пищевых продуктов с небольшим сроком годности, компьютерной техники и мобильных телефонов (за счет быстрого снижения их рыночной стоимости).
Залог – имущество, которое выступает обеспечением по кредиту и гарантирует исполнение заемщиком своих обязательств перед банком.
Залогодателем по кредиту чаще является заемщик, но может выступить и любое другое лицо, имеющее право собственности на предмет залога. Залогодержателем выступает банк.
Условия залога определяются договором. В нем прописываются все существенные условия для данного вида договора, которые определены ст. 339 Гражданского кодекса РФ. Так, обязательно должны указываться индивидуальные характеристики заложенного имущества, его оценка. При оформлении договора предмет залога остается в пользовании залогодателя.
Предметом залога, согласно ст. 336 ГК РФ, может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. То есть залогом может быть: жилая и нежилая недвижимость, автотранспорт, драгоценные металлы, ценные бумаги и пр.
Однако фактически банки сами определяют перечень принимаемого в залог имущества при выдаче кредитов. Например, Сбербанк в качестве обеспечения по кредитам принимает:
— транспортные средства (в качестве единственного обеспечения не принимаются);
— иное имущество (в качестве единственного обеспечения не принимается);
— мерные слитки драгоценных металлов — с обязательным хранением их в банке;
В последние годы банки все чаще принимают в залог нетрадиционные активы, тем самым диверсифицируя свой портфель. Как пишут «Известия» со ссылкой на Федеральную нотариальную палату (ФНП), за 2017 год российские банки приняли в залог 108 майнинговых ферм, 85 саней, 70 оленей, 12 712 котлов, 1137 свиней, 160 кроликов и 1456 кур.
Имущество, выступающее обеспечением по кредиту, обязательно должно быть оценено. Затраты по оценке залога несет заемщик, даже если в итоге он получит отказ кредитной организации в выдаче займа. Обычно банк предлагает для этой процедуры воспользоваться услугами оценочных компаний, являющихся его партнерами.
Стоимость залога должна покрывать сумму кредита и начисленных по нему процентов.
Оформляя имущество в залог, заемщик должен подтвердить право собственности на него. Если залогом будет выступать недвижимость, то клиент должен предоставить в банк документы на право собственности.
На предоставление имущества в залог необходимо согласие супруга залогодателя.
Банки требуют от заемщика страхования залога. Гражданским кодексом предусмотрена возможность кредитора обязать заемщика страховать риск утраты залога. Срок действия договора страхования должен быть не меньше срока кредита, а страховая сумма — не ниже оценочной стоимости залога. Выгодоприобретателем по договору выступает банк.
В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту финучреждение имеет право реализовать предмет залога.
Содержание:
Залог недвижимости при получении кредита
Гражданские правоотношения – это огромная сфера разнообразных сделок (договоров, действий, поступков и событий), урегулированных гражданским законодательством. Далеко не всегда участники того или иного договора являются добросовестными, а чтобы избежать возможных проблем существует институт обеспечения исполнения обязательств, урегулированный положениями главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Одним из наиболее часто встречающихся на практике способов обеспечения обязательства является залог.
Согласно положениям, закрепленным в статье 334 ГК РФ, под залогом следует понимать право кредитора по основному договору получить причитающуюся ему денежную сумму путем реализации заложенного имущества в том случае, если должник не выполнит свое обязательство.
Причем такой кредитор будет иметь преимущественное право на заложенное имущество перед другими кредиторами в случае несостоятельности должника. Залог используется и при заключении небольших договоров, но чаще всего он выступает своеобразным гарантом исполнения должником взятого на себя крупного обязательства, например кредита. Помимо ГК РФ правоотношения, возникающие при залоге недвижимости: здания, сооружения, предприятия, дома или квартиры, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Сторонами договора залога являются:
Залогодатель – юридическое или физическое лицо или индивидуальный предприниматель, передающий свою собственность в залог в обмен на получение кредита;
Залогодержатель – чаще всего в этом качестве выступает Банк или иная кредитная организация, которая выдает кредит на нужды Должника в обмен на заключение договора залога. Договор залога тесно связан с основным обязательством, имеющимся между сторонами – кредитным договором, в котором Кредитором является Залогодержатель, а Должником – Залогодатель.
Договор залога заключается в письменной форме. Предметом залога может выступать любое имущество, в том числе недвижимое, главное, чтобы оно не было ограничено в обороте по российскому законодательству (оружие, лекарства, наркотики и т.д.). Основные требования, предъявляемые к данного вида договорам таковы:
- необходимо указать предмет залога (имущество) и его стоимость по результатам оценки;
- следует отразить сущность, сроки и размеры основного обязательства, в обеспечение которого заключается договор залога;
- если основной договор между Должником и Кредитором подлежит нотариальному удостоверению, то же справедливо в отношении обеспечивающего его соглашения о залоге;
- договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в государственных органах;
- следует указать, у кого будет находиться предмет залога (в отношении недвижимости в большинстве случаев имущество остается у Должника);
- развитие и расширение имеющегося бизнеса;
- приобретение новой недвижимости (нежилой), в том числе на стадии строительства;
- капитальный ремонт здания/строения/предприятия;
- иные цели, требующие срочного вливания крупной денежной суммы;
- тщательно изучаются последние балансы фирмы;
- оценивается благонадежность компании, как участника гражданского оборота (длительность пребывания на данном рынке, успешность бизнеса и т.п.);
- оценивается ликвидность и определяется рыночная стоимость предмета залога;
- учредительные документы: Устав со всеми изменениями и Учредительный договор (при наличии);
- свидетельства о государственной регистрации компании, о постановке на налоговый учет, о присвоении ОГРН, о внесении изменений в устав;
- протоколы (решения) о назначении руководителей;
- балансы организации за определенный период;
- документ с оценкой закладываемой недвижимости от независимого оценщика;
- свежие документы БТИ на здание/сооружение/квартиру или дом;
- застраховать заложенное недвижимое имущество в полной стоимости от угрозы повреждения и гибели или иного выбытия из его владения. По желанию также возможно застраховать жизнь и здоровье Должника, а также его трудоспособность;
- бережно обращаться с предметом залога, защищать его от возможных повреждений и посягательств третьих лиц;
- не препятствовать Кредитору проверять наличие и сохранность заложенного имущества;
- количество банков, выдающих кредиты по ипотеке, составило 587;
- более 60% общего числа ипотек приходится на долю десятки ведущих игроков на данном рынке (среди них ВТБ, Сосьете Женераль Восток);
- в сравнении с предыдущим 2007 годом объем сделок возрос почти на 18%;
- большим спросом у россиян пользуется ипотека вторичного жилья, а не новостроя;
- просрочка Должником основного обязательства длится не более 3 месяцев;
- сумма невыполненного обязательства меньше чем 5% от оценочной стоимости предмета залога по ипотеке;
- предметом залога является участок земли для сельскохозяйственных нужд;
- Должник физическое лицо, но использует предмет залога, чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность;
- предоставлялся льготный срок, в течение которого можно было погасить задолженность;
- на протяжении года должники по ипотеки могли воспользоваться услугами АРИЖК и выплачивать кредит за их счет на базе аннуитетных платежей;
- недвижимость имеет неоднозначную, сомнительную юридическую историю, например, за год жилье сменило нескольких хозяев;
- в квартире есть несогласованная перепланировка;
- жилплощадь находится в аварийном здании или в доме, который стоит в очереди на расселение жильцов или подлежит сносу;
- в квартире прописан несовершеннолетний, которому принадлежит какая-то доля;
- квартира в многоквартирном доме;
- строение имеет многочисленные назначения и стоит отдельно либо если это таунхаус с участком земли
- это нежилое помещение в многоэтажном доме;
- документы, удостоверяющие личность – паспорт;
- копия трудовой книжки, справка НДФЛ. В случае, если имеется любой дополнительный доход, то нужно предоставить справки, подтверждающие его (например, трудовой договор)
- правоустанавливающие документы на недвижимость
- гражданам старше 56 лет необходимо будет предоставить в кредитную организацию справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Возможной альтернативой этому могут действующие водительские права.
Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных правил влечет за собой недействительность договора залога.
В наши дни кредиты под залог недвижимости, выдаваемые как физическим, так и юридическим лицам, пользуются неимоверной популярностью и являются весьма актуальным финансовым продуктом для любого солидного банка.
Юридические лица закладывают принадлежащую им на праве собственности недвижимость, чтобы получить кредит на одну из следующих целей:
Особо ценится банками в качестве предмета залога так называемая коммерческая недвижимость, приносящая владельцу немалую прибыль: офисы, торговые точки, бизнес-центры, логистические хранилища.
Принимая решение о том, стоит ли выдавать предприятию кредит под залог недвижимого имущества, банк проводит комплексный анализ всех основных аспектов финансово-хозяйственной деятельности компании:
Для проведения подобного рода анализа от компании потребуется представить пакет документов. Вот их примерный перечень:
Чаще всего срок кредита, обеспеченного залогом коммерческой недвижимости составляет от полугода и до 3 лет. Но это касается в первую очередь небольших сумм, требующихся мелкому и среднему предпринимательству. Если же речь идет о крупном производственном предприятии, то для него могут быть разработаны индивидуальные, гораздо более щадящие условия кредита и увеличены сроки возврата.
Предмет залога – здание, сооружение, предприятие или дом остается чаще всего во владении и пользовании собственника, то есть Должника, в то же время Кредитор получает определенные права на заложенную вещь, может следить за ее правильным использованием, контролировать и ограничивать Должника в распоряжении этим имуществом. Эти условия прописаны в договоре залога.
Залогодержатель имеет право требовать, а Залогодатель обязан исполнить следующие требования:
Если компания отдала под залог собственное предприятие или имущественный комплекс, то права Кредитора будут распространяться на все, что входит в их состав: транспорт, мебель, обстановка, включая те предметы, что будут приобретены уже после заключения с банком договора ипотеки.
Важно отметить, что отдать в ипотеку здание или сооружение возможно лишь присовокупив к нему землю, на которой оно стоит. Земля может находиться в собственности Должника или же быть им арендована у государства или другой организации. Действует также обратное правило – если в ипотеку попадает земельный участок, то стоящие на нем здания и иные строения также подпадают под залог, если отдельно в договоре не будет предусмотрен иной порядок.
Если же на этом участке стоят здания, которыми владеют третьи лица, тогда в случае смены собственника, например, если Залогодатель не выполнит своих обязательств по кредитному договору, все права, а также обязанности бывшего собственника в отношении этих лиц переходят к новому вместе с землей.
Что есть ипотека?
Договор ипотеки – это частный случай договора залога и касается он тех ситуаций, когда закладывается недвижимость. Таким образом, залог – более широкое понятие, чем ипотека. Регулируются ипотечные отношения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), а также ГК РФ, который обладает большей юридической силой и в случае противоречия норм закона и кодекса, следует руководствоваться положениями последнего. Если же противоречий нет, то в первую очередь стоит изучить закон, так как он тщательно и подробно освещает эти отношения.
Официально Россия является самой молодой страной в сфере ипотечного кредитования в Европе. Считается, что пришло к нам это начинание в 1998 году, так что первое десятилетие работы с ипотекой осталось позади. Накануне отмечания этого юбилея, в 2008 году были подведены итоги, которые показали следующие цифры (по данным Центрального Банка России):
Прогнозы насчет дальнейшего роста рынка ипотечного кредитования в тот год давались самые оптимистичные, но, увы, общемировой финансовый кризис сильно повлиял на данный вид кредита под залог.
В начале 2009 года число рублевых ипотечных кредитов в России сократилось в 4 раза, в валюте – почти в 10 раз! Также резко возросли процентные ставки с одновременным сокращением срока предоставления ипотечного кредита. Но уже ближе к концу прошлого года ситуация стала постепенно выравниваться и можно прогнозировать дальнейший рост рынка, правда уже гораздо более скромными темпами, чем виделось это буквально 2 года назад.
Всегда ли при залоге недвижимого имущества речь идет о приобретаемом в кредит жилье? Нет, не всегда. Зачастую встречаются ситуации, когда Должник отдает под залог уже имеющуюся у него квартиру или жилой дом, а полученную в кредит сумму тратит на иные нужды и цели. Порой такой способ выгоднее, чем ипотека. Во многом потому, что здесь не требуется вносить ощутимый первоначальный денежный взнос.
При оформлении ипотечного кредита заемщиков мучает множество вопросов. Но, пожалуй, главный из них, который обязательно следует осветить в этой статье – может ли Кредитор отобрать заложенное Должником физическим лицом недвижимое жилое имущество, даже если это единственное пригодное для Залогодателя и его семьи жилье.
Российское гражданское законодательство (ст. 446 ГК РФ) гласит, что банк имеет право обратить взыскание на квартиру, дом или иное единственное жилое имущество Должника. То, что его семье негде будет жить, в общем и целом не является проблемой Кредитора, это забота государства – постараться, чтобы его граждане не остались на улице.
Для решения проблемы предусмотрен особый механизм и несколько защищающих в такой ситуации Должника правовых норм.
Во-первых, существует такое понятие, как несоразмерность требования. Что оно обозначает? Иногда Кредитора/Залогодержателя можно ограничить в его претензиях на предмет залога.
Это становится возможным в случаях, когда нарушение Должника несущественно и размер претензий Кредитора несоразмерен стоимости заложенного недвижимого имущества. А точнее говоря, чтобы оспорить требования Кредитора, необходимо наличие в совокупности двух условий (это правило возникло недавно, в середине 2009 года):
Допускается трижды в течение года просрочка Должником сроков платежей без того, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество.
Еще один случай, когда можно ограничить Кредитора в его попытках обратить взыскание на предмет ипотеки, это ситуация, когда речь идет о строительстве жилой недвижимости, а Должник является одним из долевых участников процесса. В такой ситуации Кредитор может обращать взыскание не ранее чем через полгода после указанного в договоре срока сдачи объекта строительства или пока не станет очевидно, что объект в срок не будет сдан.
Если все же дело доходит до обращения взыскания на имущество, то Кредитор обращается в суд с исковым заявлением. Из стоимости заложенного имущества он может получить саму сумму неисполненного обязательства, а также пени и неустойки, предусмотренные договором. Следует знать, что Должник вправе выбирать способ реализации предмета ипотеки – аукцион/конкурс или публичные торги. Также он может спорить в суде о размере начальной цены, если не удалось достичь соглашения с Кредитором.
Свои претензии на увеличение цены нужно будет подтвердить документально, приложив отчет оценочной фирмы или БТИ.
Но самое главное право Должника, которое может существенно повлиять на развитие событий – это право требовать отсрочки реализации заложенного недвижимого имущества (до 12 месяцев).
Возможно, за это время Должник сможет найти выход и оплатить свой долг, сохранив за собой предмет ипотеки. Но чтобы убедить суд принять подобное решение, нужно указать причину, которая может быть признана уважительной – например, наличие несовершеннолетних детей на иждивении, серьезная болезнь и т.д. Есть 2 исключения из общего правила, когда суд отсрочку не предоставит:
Если все возможности исчерпаны, то Должнику дается месяц на то, чтобы освободить занимаемую квартиру или дом, затем Кредитор предмет залога изымает, а государство в лице своих органов должно предоставить Должнику и его семье для проживания жилье из так называемого маневренного фонда населенного пункта, где он зарегистрирован.
Другое дело, что на самом деле такое жилье в большинстве городов и весей нашей страны просто-напросто отсутствует или не выдерживает никакой критики по своему состоянию. Поэтому данную проблему исполнительной власти следует тщательно проработать и постараться исправить ситуацию в лучшую сторону.
А вот Должнику не стоит доводить дело до принудительного изъятия своей квартиры – лучше продать ее самостоятельно и погасить кредит. Почему это лучше? Дело в том, что банк-Кредитор, получив в распоряжение заложенное жилое недвижимое имущество, должен его реализовать на аукционе, в котором редко участвует много покупателей и цены оставляют желать лучшего. Куда как выгоднее продать квартиру или дом по высокой рыночной цене. Банк же будет выставлять жилье на продаже по ликвидационной цене, так как реализация вынужденная.
Цена эта составляет обычно до 75% от изначальной оценочной стоимости жилья. Так что может выйти, что вырученных от продажи через аукцион денег не хватит на погашение задолженности перед Кредитором!
Залогодателю квартиру или дом можно продать в большинстве случаев только с согласия Залогодержателя, то есть Банка. Но можно использовать пару схем, когда его участие исключается, главное, чтобы не было моратория на досрочное погашение кредита. Например, остаток долга по ипотеке берется взаймы у друзей/родных и погашается банку, а затем квартира неспешно продается по высокой цене и долги близким людям можно будет вернуть. Или же можно взять у покупателя квартиры задаток в размере задолженности перед Залогодержателем, погасить долг, получив квартиру в полное и безраздельное владение и распоряжение, а затем продать ее.
Проблема возврата ипотечного кредита и страх потерять свое недвижимое имущество в тяжелые кризисные времена занимала умы миллионов людей в нашей стране. Правительство РФ учло все сложности этого временного периода: снижение зарплат, массовые сокращения работников, падение курса рубля, высокую инфляцию и другие и в лице ответственного органа – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его дочернего предприятия Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) предприняло ряд мер по облегчению положения ипотечных должников:
А в новом 2010 году была одобрена программа реструктуризации ипотечных кредитов, которая допускает повторную реструктуризацию полученного кредита в льготном порядке и не влечет за собой рост процентов в отношении наиболее социально незащищенных граждан. Залогодержатель же получит от АИЖК облигации, чтобы компенсировать возможный для него риск убытков.
Также предусмотрена возможность выкупа муниципалитетами квартир, приобретенных гражданами по ипотеке. Это касается случаев, когда дело уже дошло до стадии судебного разбирательства. Уже более 30 000 граждан России воспользовались данной государственной программой. Кроме того, существует законопроект, которые предоставляет возможность должникам по договорам залога имущества, в том числе недвижимого, досрочно погашать займ без применения к ним штрафных санкций. Таким образом, можно видеть, что ситуация с ипотечным кредитованием в нашей стране постепенно выправляется. В дальнейшем можно ожидать активного роста и расширения данного института гражданского права.
Как правильно взять кредит под залог недвижимости
Перед подписанием договора по кредиту под залог недвижимости лучше воспользоваться услугами юристов, а не рассчитывать только на собственные силы.
Кредит под залог недвижимости является достаточно популярным видом займа. А все потому, что под такой внушительный залог банки с большой охотой готовы выдать средства под хороший процент (не более 9,5%) и на достаточно длительный срок – до 8-10 лет. Это, несомненно, является большим плюсом для заемщика.
Но, как и в любом деле, связанном с деньгами, здесь тоже имеются нюансы, о которых рассказывает юрист компании LDD Никита Руднев.
Заемщику не одобрят кредит, если:
Одобрение на получение денежных средств под залог недвижимости охотнее дадут, если:
У многих возникает закономерный вопрос – что требуют банки? Вот как выглядят обязательные шаги для получения данного вида займа денежных средств:
Первый шаг – объективно оценить свою платежеспособность и кредитную историю. Если остался непогашенный кредит либо если платежи по прошлым займам были нерегулярными, есть вероятность, что банк откажет в новом кредите.
Второй шаг – подготовить пакет документов, который включает в себя:
Третий шаг – подписать договор с кредитной организацией.
Необходимо помнить, что недвижимость, которую передают в залог банку, обязательно нужно будет застраховать, и это, естественно, повлечет за собой дополнительные расходы.
Перед подписанием договора по кредиту под залог недвижимости лучше воспользоваться услугами юристов, а не рассчитывать только на собственные силы. Ведь потратиться на квалифицированную помощь и сделать все грамотно намного лучше, чем рисковать своей собственностью.
Займ под залог недвижимости: как все оформляется. Какие есть риски
Что такое кредит под залог недвижимости
Займ под залог недвижимости обеспечивается действующим договором о займе и законодательно регулируется Законом «О залоге» (утратил силу), Гражданским кодексом РФ, Конституционным правом РФ, Жилищным Кодексом РФ, Административным кодексом РФ, законом Российской Федерации «О займе» и другими законодательными актами, подзаконными актами, положениями и инструкциями в соответствии с действующим российским законодательством.
Понятие кредита под залог недвижимости предусматривает потребительский кредит, который обеспечивается личным имуществом заемщика и оговаривается в соответствии с действующим законом «Об ипотеке». Законодательная база Российской Федерации является основанием для правомерных действий в сфере ипотеки.
В Федеральном законодательстве и Кодексах РФ есть все условия заключения соглашения между юридическими лицами или между физическим лицом и банком в письменной форме.
Физическое лицо, являющееся стороной заемщика, предъявляет оригиналы документов:
Объектом залога является недвижимое имущество, квартира, частный дом, принадлежащее добропорядочному заемщику. Согласно ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре должны содержаться основные пункты, где отражается обоюдное согласие обеих сторон обо всех оговоренных ранее условиях, на основании которых он заключается.
В соответствии со ст 341 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре предусматривается возникновение права залога между двумя лицами. Одна сторона – заемщик, вторая – залогодатель. Стороны заключают договор в письменном виде. Если рассматривать структуру договора займа под залог недвижимости, то преамбула является первым пунктом в договоре. Здесь указываются стороны, участники сделки. В предмете договора займа называется основная цель заключения договора, то есть то, для чего этот договор оформляется.
Не менее важным пунктом договорного соглашения являются основные права и обязанности сторон, форма и условия оплаты, наличие рисков и форс-мажорных обстоятельств и условия в случае невыполнения обязательств и прочие условия, реквизиты сторон и порядок выполнения обязательств. Все стороны обязаны правдиво предоставлять информацию, так как для того, чтобы оформить договор необходимо учитывать банковскую проверку на правдивость сведений.
Для того, чтобы договор о займе под залог имущества вступил в законную с силу договорных обязательств договор о залоге регистрируют в банковском учреждении, подписывают оригинал документа и заверяют печатями, если указываются в соглашении юридические лица. Если одной из сторон является физическое лицо, то на документах достаточно подписи заемщика. В пунктах договора в обязательном порядке указываются реквизиты сторон, заключающих договор. Так, со стороны заемщика – физического лица, необходимо указать следующую информацию:
- — фамилия, имя, отчество
- — паспортные данные клиента, код;
- — фактический адрес и адрес прописки;
- — контактный телефон;
- — личная подпись.
- — коммерческие и государственные банки и банковские учреждения;
- — филиалы и представительства банков;
- — финансовые учреждения;
- — кредитные сообщества;
- — инвестиционные компании.
Если договор оформляется между банком и юридическим лицом, то в качестве подтверждения согласия с условиями вторая сторона подписывает у руководителя предприятия, организации, частной компании и скрепляет оригинальной печатью. Банк оформляет договор займа после предъявления документов о регистрации юридического лица в налоговых органах. После этого договор о залоге вступает в законную силу и действует согласно оговоренным заранее условиям.
Какое имущество может закладываться
В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик имеет право оформлять заем под ликвидное имущество, то есть такое, которое банк сможет продать в случае неплатежеспособности заемщика и возместить убытки и потери от сделки. Дополнительным фактором оказывается ценное имущество, например: квартира или частный дом. Это основные объекты залога, которые пользуются спросом на рынке недвижимости. Ценовая политика варьируется, однако ценность жилья остается по-прежнему востребованной.
По условиям договора и действующих законов и подзаконных актов кредитор имеет право, основываясь на положениях кредитного договора в случае невозможности заемщика оплатить кредит, просрочке оплаты, принимать решения в судебном порядке о дальнейших обязательствах заемщика. Заемщики решают взять кредит под залог имущества и всегда обязываются вопросом, а могут ли отобрать заложенную недвижимость банковские учреждения.
Отвечая на этот вопрос, основной ответ лежит в основных условиях договора. Клиенту необходимо знать свои права и обязанности, указанные в договоре займа. Банк-залогодатель имеют право через суд востребовать выполнение обязательств обеих сторон, а неплательщика займа под залог недвижимости обязать выплачивать процент неустойки, использовать доходы или вынести решение об отчуждении имущества.
Заемщик оформляет кредит под залог ценного недвижимого имущества (квартира, дача, гараж, частный дом, офис) по собственному желанию, о чем оговаривается в договоре о предоставлении займа. Таким образом, займ под залог недвижимости является правомерным обязательством, который оговаривается в письменном виде между двумя сторонами.
Какие организации могут предоставлять займ
Чтобы рассмотреть, какие организации выдают займы под заложенную недвижимость, необходимо обратиться к действующему законодательству. Так, в принятом законе «О банках и банковской деятельности» № 395-1 от 02 декабря 1990г. с изменениями и дополнениями указываются положения об организациях и учреждениях, имеющих право заниматься кредитной деятельностью, о порядке выдачи займов физическим лицам под залог недвижимости (заключение ипотечных договоров).
В соответствии с главой 1 закона «О банках и банковской деятельности» становится ясно, какие организации выдают займы под заложенную недвижимость:
Это определенный перечень юридических лиц, который имеет лицензию, является правомочным лицом для осуществления сделок, в частности относительно займа под залог имущества. Юридические лица, уполномоченные оказывать такие услуги, предпринимают все меры по безопасности по оказанию банковских услуг, и для этого соответствующие службы проверяют потенциальных клиентов на дееспособность, правомочность и наличие недвижимого имущества в собственности у клиентов с целью предоставления займа.
В главе 2 закона «О банках и банковской деятельности» регламентируется порядок работы, регистрации и выдачи лицензий. Все действия происходят законно, правомочно. В Гражданском Кодексе РФ говориться о том, что имеют право предоставить кредит под залог государственные и коммерческие банки, финансовые учреждения, кредитные частные учреждения и другие организации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Для того, чтобы получить денежный займ под залог имущества, необходимо владеть информацией о порядке его предоставления. Чтобы рассмотреть вопрос, как оформляется займ и закладывается недвижимость и получить положительный ответ от банка, необходимо ознакомиться с основными законами и нормативным актами, регламентирующими законодательное оформление кредита.
Важным моментом для банковского учреждения является тот факт, чтобы залог обеспечивался недвижимым имуществом, которое обладает высокой ликвидностью. Это понятие означает возможность оперативно продать квартиру, дом или другую собственность в случае неплатежеспособности заемщика. Грамотно составленный договор о залоге недвижимости гарантирует возвращение денежных средств банку, если клиент их не сможет вернуть.
Кто имеет право оформить кредит под залог
Получить кредит под залог могут физические и юридические лица, имеющие в своем пользовании, распоряжении и владении недвижимое имущество. Однако это далеко не все, что требуется для предоставления займа в банковских учреждениях. Имеют право оформить договор займа под залог недвижимого имущества следующие лица:
Банковские учреждения предусматривают все риски, поэтому очень щепетильно походят к вопросу выдачи займа под залог имущества физическим лицам. При оформлении договора займа заемщика волнует основной вопрос, могут ли отобрать заложенную недвижимость. Рассматривая все условия займа, банки оговаривают в договоре все риски, которые он получает в случае несоблюдения стороной своевременных оплат по договору и, в том числе, конфискацию имущества, в крайнем случае, злостной неуплаты кредита.
Как заключить договор залога
Для того, чтобы понять, как оформляется займ и закладывается недвижимость, необходимо правильно оформить сделку, грамотно оговорить все условия соглашения, прописать все обязательства и риски, возможные в случае форс-мажорных обстоятельств. Законодательно регулируется предмет, условия и другие пункты договора займа в соответствии со ст. 334- 356 Гражданском Кодексом . Зачастую банковские учреждения предъявляют требования в свою пользу, чтобы в случае возникновения рисков кредит был погашен в любом случае.
Если рассматривать категорию юридических лиц, то вопрос, как оформляется займ и закладывается недвижимость лежит на юристах предприятия, фирмы или организации. Активно используют возможность оформить договор займа под залог имущества предприниматели, занимающиеся бизнесом в разных сферах деятельности. Это могут быть небольшие компании, которым необходимо развитие дела, так и крупные корпорации, которые нуждаются в дополнительных кредитах.
Оформленное соглашение займа под заложенную недвижимость в соответствии с действующим законодательством РФ для многих предпринимателей и других юридических лиц является одним из основных возможностей реализовать свой бизнес, так как целевые кредиты для них оказываются намного дороже, чем кредит под залог. Банки и финансовые учреждения часто разрешают брать заем под залог недвижимости, предварительно проверив компанию на наличие кредитов или должностных обязанностей перед другими третьими лицами.
В соответствии с действующими законом «О потребительском кредите «займе»» права заемщика не ущемляются, действуют на основании урегулированного законодательства РФ, поэтому банки разрешают оформлять договор займа под залог недвижимости с учетом всевозможных рисков. Это могут быть юридические лица, стороны договорных обязательств: предприятия, организации, частные фирмы, так и физические лица, участники договора о займе под залог имущества.
Кому не разрешают брать кредит под залог имущества
Многие физические лица интересуются таким вопросом: могут ли отобрать заложенную недвижимость. Физические лица, которым банк не предоставляет кредит, могут не получить объективный ответ по выдаче кредита. Руководство коммерческого банка вправе принимать решение конфиденциально, без привлечения третьих лиц о выдаче займа под залог имущества тому или иному лицу. В силу некоторых обстоятельств государственные банки не разглашают информацию о выдаче займа под залог имущества, так как несут уголовную и административную ответственность.
Не могут оформить залог под недвижимость юридические лица, имеющие долги в банке и не известившие ранее о своих просрочках, претензиях и невыполненных обязательствах. Если сумма залога на недвижимость превышает кредитный лимит, то банк откажет в предоставлении займа под залог имущества. Финансовые организации и коммерческие сообщества проверяют базу данных, наличие кредитов в других банках, интересуются кредитной историей, если ранее клиент обслуживался в данной структуре.
В соответствии с действующим законодательством и выше предоставленными нормативными актами, не имеют законного права получить заем под залог недвижимого имущества физические лица:
Потенциальному заемщику отказывают изначально вправе получить займ под залог недвижимости. Поэтому все передаваемые сведения оговариваются лично с заемщиком в договоре займа под залог имущества. Требования банка и основные условия излагаются в письменном виде в случае принятия положительного решения о выдаче займа и
Отзывы клиентов банка по вопросу займа
Есть немало отзывов по займам клиентов, которые оформляли сделку и своевременно оплатили кредит, поэтому у них не было проблем с банковскими учреждениями. Банковское учреждение не станет рисковать собственными денежными средствами, если есть подозрение, что сделка может состояться с недобропорядочным клиентом. Для обеих сторон, указанных в договоре, оговариваются основные обязательства и права в письменном виде, как клиента, так и банка по законодательству Российской Федерации.
По текущим отзывам о займах под заложенную недвижимость субъекты имеют право оформить сделку и получить заем под залог недвижимости на несколько лет. Если правильно рассчитать возможности, то оплатить кредит не составит труда. Особенно, если заемщик получает заработную плату и имеет недвижимость в собственности. Потенциальный клиент имеет право принимать активное участие в кредитном договоре и получить позитивный ответ от банка, если предоставить оригиналы документов и ознакомиться с инструкциями и положениями банковской структуры, а также предъявить все необходимые для сделки документы.
Какие риски предусматривает банк
В кредитном договоре между сторонами оговариваются риски, если закладывается недвижимость под займ, препятствующие выполнению обязательств и возможные последствия правомочных действий со стороны банка. Закладываемая недвижимость, прописанная в кредитном договоре, в обязательном порядке имеет определенную стоимость. В порядке заключения договора займа под залог имущества в соответствии с законом «О займе» предусматриваются риски.
Банки перестраховываются при заключении договора, оговаривают все риски, если закладывается недвижимость под заем, с клиентом в письменном виде, привлекают платежеспособных заемщиков, у которых есть в собственности несколько объектов ликвидного имущества, оговаривают процент неустойки в случае просрочки оплаты займа. При предоставлении заемщиком документов на право собственности, купли-продажи, дарения ему ценного имущества, коммерческие банки готовы без поручителей и справок с места работы предоставить клиенту кредит.
Прежде всего, банки предусматривают наличие собственного жилья в черте города или района, находящегося в собственности клиента. Также важным условием остается тот факт, что в квартире никто не должен быть прописан из малолетних детей. Немаловажным вопросом остается наличие поручителей потенциального заемщика. Жилье, находящееся в собственности владельца должно быть не единственным, чтобы банк мог по закону возместить долг, продав ликвидное имущество.
Риски, которые просчитывает банк, финансовое учреждение или инвестиционная компания должны быть оправданы. По закону «О потребительском кредите «займе»» все лица, являющиеся сторонами договора, обязаны выполнять основные обязательства и нести ответственность за невыполнение по закону. Основной документ, который оговаривает все риски, как для банка, так и для клиента – это договор. Его необходимо соблюдать заемщикам, которые несут административную ответственность в случае недобросовестного выполнения договорных обязательств по договору займа под залог недвижимости.
Важно! По всем вопросам о займах и имуществе, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-63.
Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.
Юристы по займам и имуществу, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.
Кредит под залог недвижимости
Ваши цели – наши средства. Кредит под залог недвижимости с пониженной ставкой.
В линейке кредитов с обеспечением предлагается кредит под залог недвижимости. Денежные средства можно потратить на любые цели: капитальный ремонт, путешествие, лечение, погашение ранее взятых кредитов.
Мы предлагаем приемлемые и выгодные для клиентов условия:
срок кредитования — до 20 лет, максимально возможная сумма — 15 млн рублей;
индивидуально устанавливаемая ставка, стартующая от 9,9% годовых;
обеспечение в виде недвижимости, находящейся в собственности заемщика: квартира в многоквартирном доме, коттедж, частный дом с земельным участком.
Мы оставляем за вами желание застраховать жизнь и здоровье, но требуем страховой полис для залогового имущества. Он должен быть оформлен не позже чем через 10 дней после подписания кредитного договора.
Советуем провести консультационную встречу с менеджером, чтобы определить наиболее выгодные условия для конкретного залога, узнать перечень документов. Если вас все устроит, можно оформить заявку на получение кредита. Процедура длится полтора месяца.
Для принятия решения нам нужно проанализировать объект залога. Документы (технический паспорт, свидетельство о праве собственности, кадастровые выписки) можно передать по электронной почте (в виде сканкопий) или принести в офис в бумажном варианте.
Если проблем с залоговым имуществом не возникает, заемщик готовит следующую партию документов, список которых приведен на сайте банка «Восточный». После анализа доходов, изучения кредитной истории определяются сумма, срок, процентная ставка по кредиту под залог недвижимости.
Оцените веские преимущества потребительского кредита с обеспечением в виде недвижимости в нашем банке:
данным предложением могут воспользоваться пенсионеры в возрасте до 76 лет
если заемщик оказался в сложной ситуации, мы готовы предоставить кредитные каникулы (это срок, в течение которого тело кредита не погашается, выплачиваются только проценты; срок договора продлевается на длительность каникул);
залогодатель и заемщик могут быть разными лицами;
разрешено досрочное полное или частичное погашение, штрафы за это не взимаются
Заявку можно оформить на сайте онлайн, по телефону, в офисе.
4 простых вопроса о кредитовании под залог недвижимости
А вы знаете, что ипотечный кредит — это не только кредит на покупку квартиры или дома? Кредит под залог недвижимости, выдаваемый на разные цели, — это тоже самый что ни на есть ипотечный кредит, потому как этим термином определяется вообще любая ссуда, выдаваемая под залог недвижимого имущества. Что ещё нужно знать тому, кто решился на такой серьёзный и ответственный финансовый шаг? Эксперт в сфере кредитования под залог недвижимости Марина Малайчик отвечает на самые распространённые вопросы.
Брать деньги в долг под залог своей собственности придумали давно — почти тогда же, когда появились сами деньги. Такие кредиты были распространены и в Древней Греции и в Древнем Египте, но считается, что именно из Греции — родины «демократии» и «кризиса» — к нам пришло слово «ипотека». Собственно, «ипотекой» назывался столб на границе земельного участка, который передавался в обеспечение кредита и на котором было указано, что владелец земли должен столько-то и тому-то.
Иллюстрация: Евгения Ремизова
Зачем брать кредит под залог, если можно сделать это без всякого обеспечения?
Во-первых, без залога дадут не очень большую сумму. Во-вторых, обычные кредиты дают на короткий срок, как правило, не более года, из-за чего ежемесячный платёж выходит внушительным (чем больше срок, тем меньше платёж). К примеру, при одной и той же сумме кредита на срок в 1 год платёж будет в 3 раза больше, чем при сроке на 5 лет. В-третьих, кредиты с залогом «стоят» дешевле. И в-четвертых, не нужно никак подтверждать цель займа: берёшь и никому ничего не объясняешь.
На какие цели обычно берут кредиты под залог недвижимости?
Так как сумма подобных кредитов зачастую немаленькая (зачем отдавать квартиру в залог «по мелочи»?), то берут их, как правило, на «глобальные» цели. Например, на ремонт квартиры (скажем, квартиру купили, а отремонтировать или закупить мебель уже не на что). Ещё часто такие ссуды берут на развитие небольшого бизнеса. Но, наверное, самой распространенной целью является перекредитование. Как уже было сказано выше, деньги под залог недвижимости «стоят» дешевле. Разберём на конкретном примере: некоторое время назад вы радостно взяли быстрый кредит без всякого обеспечения, правда, под большие проценты. Прошло время, и теперь столько платить возможности у вас уже нет. Варианты таковы: можно со скрипом выплачивать имеющийся кредит, занимая у кого-то ещё более дорогие деньги «до зарплаты» на ежемесячную выплату и накапливая свой долг, а можно поискать на рынке кредит подешевле. Взяв новый займ под залог недвижимости, можно погасить старый и снизить текущий платёж. Это и называется рефинансированием.
Кто выдаёт деньги под залог недвижимости?
В первую очередь, банк. Но надо понимать, что банк выдаёт деньги не каждому. Как правило, чаще всего получают отказы:
Возможность получить кредит под залог недвижимости есть и в том случае, если банк отказал, так как взаймы деньги сейчас дают не только банки. На финансовом рынке предостаточно микрофинансовых организаций (МФО), специализирующихся на займах, в том числе под залог недвижимости. Требования к заёмщикам у них лояльнее, чем у банков. Даже если у клиента имеются просрочки (в пределах разумного, конечно), МФО возьмётся за его кредитование. А уж взвешивать все «против» и «за» обращения к такого рода организациям — дело самого клиента.
На каких условиях дают кредиты под залог недвижимости?
Основное правило такого кредитования состоит в том, что в долг вам дадут не более 60% стоимости вашей недвижимости. Кстати, здесь тоже есть выбор: кто-то дает не больше 40-50% стоимости, а кто-то готов дать и 60%. Средний срок кредитования — до 10 лет. Процентная ставка разная и зависит от многих параметров: кто кредитор, на какой срок берёте, что закладываете, что вы из себя представляете и т.п. Помните, что кредиторы бывают разные, и прежде чем оформить сделку, нужно внимательно изучить условия кредитования, всё сопоставить и выбрать лучшее — из того, что доступно именно для вас.
